外地人购买上海动迁房是否有效？
发布日期：2018-01-19 作者：姚艳艳律师
系争房屋为孙某某、吴某某原承租的上海市原闸北区山西北路XXX-XXX号房屋征收分得的安置房。
2015年8月18日，孙某某、吴某某(甲方)、徐某某(乙方)及案外人上海万燊房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋以总价350万元出售给乙方等。袁某某、徐某某当日向原告方支付了10万元房款。
2015年9月1日，孙某某、吴某某将系争房屋交付给袁某某、徐某某使用，袁某某、徐某某向孙某某、吴某某支付了50万元房款。
2015年10月26日，孙某某、吴某某(甲方)与袁某某、徐某某(乙方)就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》。该协议约定，甲方将其分得的系争房屋出售给乙方，房屋总价为350万元，此价格为甲方净到手价；双方约定分三期交付，第一笔主要购房款10万元于2015年8月18日前交付，第二笔主要购房款235万元于2015年9月2日前交付，尾款105万元，在交易限制期满后，在双方共同闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，并且成功过户后，予以支付；甲方在本合同签订后，须在三日内将房地产权证、他项权证交付乙方收存；甲方在拿到房屋钥匙两天内必须将房屋交付给乙方，并交付有关该房屋的所有相关的材料及原始票据等。
此外，合同第17条第3款约定：交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视为违约。甲方应按本合同相关条款承担违约责任。第18条第1款约定：因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或不能过户而造成的损失，双方互不承担违约责任，只产生相互返还之法律后果。如地方政府的政策发生变动，动迁房交易限制期延长为三年以上或缩短为不足三年，则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同。当日，袁某某、徐某某向孙某某、吴某某支付了185万元房款、向中介方支付了6.8万元中介服务费。
2016年1月27日，系争房屋被核准登记至上海创辉企业管理有限公司名下，备注为动迁安置房。
2016年3月25日，上海市政府发布“沪九条”。该文件规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。
2016年5月23日，孙某某、吴某某向袁某某、徐某某发出《解除通知书》，称根据双方所签的《动迁房买卖协议》第18条约定及“沪九条”新政的规定，由于袁某某、徐某某均为非本市户籍居民，在签订《动迁房买卖协议》时，并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件，属于限购人群，故双方所签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。现孙某某、吴某某正式通知袁某某、徐某某解除上述合同。该解除通知书于次日由袁某某、徐某某签收。
【法律评析】
依法成立的合同，受法律保护。孙某某、吴某某与袁某某、徐某某签订的《动迁房买卖协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人均应恪守履行。
现孙某某、吴某某以合同第18条约定的情形出现、符合情势变更为由，要求解除上述协议。对此，首先，根据相关司法解释的规定，情势变更原则的适用需满足一定条件。孙某某、吴某某作为出售方，其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看，孙某某、吴某某已收取了合同约定的相应房款，剩余的房款需在房屋产权过户后收取。而房屋尚未经过交易限制期，孙某某、吴某某收取剩余房款的条件尚未成就，孙某某、吴某某亦未就袁某某、徐某某届时将无法支付房款进行举证，因此继续履行合同将有损孙某某、吴某某利益或使合同目的无法实现这一结论，难以得出。
其次，从合同约定来看。根据协议第17条约定，对房屋过户至袁某某、徐某某或袁某某、徐某某指定的人名下这一节，孙某某、吴某某不得干涉。孙某某、吴某某认为该条款得以适用的前提必须是袁某某、徐某某自身应具备购房资格，该观点缺乏依据。在袁某某、徐某某享有上述权利的前提下，孙某某、吴某某并未举证证明目前已发生其他将导致房屋“不能及时过户或者不能过户”的情形。因此，协议第18条目前不具备适用条件
再次，由于涉案房屋属于动迁安置房，有限制交易期的特性，双方当事人为此设定了履行期限，即至限制交易期届满后过户交易。目前至限制交易期届满尚有两年之久，关于房屋交易的政策亦存在变动的可能性，不能以当下的政策去推定履行期限届满后袁某某、徐某某是否具备购房资格。因此，即便不考虑合同第17条关于袁某某、徐某某可指定房屋过户对象的约定，孙某某、吴某某的解约主张也不能成立。
【一审及二审结果】
驳回原告孙某某、吴某某诉讼请求。
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