借名购买经适房的合同是否有效？

发布日期：2017-04-20 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告诉称：2006年2月，被告位于北京市朝阳区池翔里3巷2号房屋拆迁，因此获得了拆迁补偿款和朝阳区垡头翠成馨园小区购买回迁房的指标，被告将该购房指标让给了原告，表示具备过户条件后将该房屋过户给原告。2008年7月9日，以被告的名义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，购买了朝阳区垡头翠成馨园小区1号楼2号房屋，并于当日支付了购房款290000元。2009年6月1日，原告对房屋进行了装修，后一直居住至今。房屋系经济适用住房，原告当时也完全符合购买经济适用住房的资格和条件，被告将购房指标让与的行为并没有违反法律规定，也没有损害社会公共利益，应属合法有效，法院也已认定双方之间是借名买房关系，被告应当继续履行双方之间的约定，将房屋过户至原告名下。现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，将房屋过户至原告名下。

二、被告辩称
被告辩称：房屋是被告旧房拆迁所得，原告无资格购买，被告已取得房屋权属证书，对房屋享有所有权；双方之间没有任何协议。原告要求履行合同没有合同依据；原告不具备购买经济适用房的资格和条件，根据相关规定，经济适用住房取得未满五年的不得转让。根据有关法律规定和司法解释，借名购买经济适用房因违法应属无效。

三、审理查明
审理查明，2006年2月，被告房屋被拆迁，因此获得了在北京市朝阳区翠城馨园购买拆迁安置住房的资格。原告以被告的名义签署了购买该房屋的审批手续、选房单、购房合同等文件，并实际支付了购房款、接收了安置房屋。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并一直居住至今。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《购买经济适用住房审核表》、《定向认购书》、《选房单》、《北京市商品房预售合同》等与诉争房屋相关的材料原件均由原告持有。另查明，2009年，被告曾将原告诉至本院，要求腾退房屋，本院驳回了其诉讼请求；2013年，被告又将原告诉至本院，要求确认诉争房屋归其所有，本院驳回了其诉讼请求；2014年8月6日，被告取得了诉争房屋所有权登记证书，房屋性质系经济适用房；被告又将原告诉至本院，要求原告腾房。本院判决确认了双方之间存在借名买房关系，并驳回了被告的诉讼请求，被告不服并提出了上诉，二审法院判决维持了原审判决。原告提交了证明原告当时符合购买经济适用住房的条件，原、被告之间的借名买房关系有效。被告称是否符合申购经济适用房应由相关部门审核。被告提交了房屋所有权证、契税发票、房屋登记费收费凭证、补缴土地价款缴款书等凭证，证明被告合法办理了房屋所有权证书，并支付了相关费用。原告称被告是利用原告在诉讼中提供的相关材料恶意取得了房屋所有权证。

四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
（1）原告与被告就购买北京市朝阳区垡头翠成馨园1号楼2号房屋形成的借名关系无效。
（2）原告于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区垡头翠成馨园1号楼2号房屋腾空后返还给被告。

五、北京房地产律师靳双权点评
法院的生效判决已经确认了双方之间存在借名买房的事实。本案的争议焦点在于原、被告之间借名购买房屋的关系是否有效。此案的争议房屋为经济适用住房，作为具有保障性质的政策性住房，经济适用住房有严格的限制条件。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，涉及到社会公共利益。原告借用被告名义购买房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定，有损社会公共利益，应属无效。所以被告请求确认借名买房关系无效的诉讼请求，应予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当返还，被告请求原告腾空并交还房屋的请求，应予以支持。无效的合同自始没有效力，原告请求被告履行合同、将房屋过户至其名下的诉讼请求，不予支持。原告虽称其当时具备购买经济适用住房的资格和条件，未提交有效证据，难以采信。
综上所述，法院的判决是正确的。

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