侵犯他人优先购买权的合同是否有效

发布日期：2016-09-19 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起侵犯他人优先权的合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2013年11月12日，刘淑兰（乙方）与恒达公司（甲方）签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》，约定恒达公司将朝阳区201号房屋45000元出售给刘淑兰。《合同补充协议》第三条第2款约定“乙方已了解上述房屋现存在租赁关系，甲方已告知承租方本次交易的存在，并保证承租方已放弃优先购买权，甲方保证与第三方的租赁合同解除，甲方保证上述房屋中的租赁关系于2013年10月15日解除，因上述租赁关系的变更或解除所产生的债权债务由甲方自行解除。”上述协议签订后，恒达公司将涉案房屋过户至刘淑兰名下。
刘庆福以涉案房屋的承租人在1987年时变更为刘庆福，刘庆福一直居住在涉案房屋且其户口也在涉案房屋为由，认为刘淑兰和恒达公司侵犯了其优先购买权。刘淑兰和恒达公司对此不予认可。

二、法庭审理
刘庆福提交《房屋租赁契约》及《证明》，证明其是涉案房屋的承租权人，刘庆福自1987年1月1日开始承租涉案房屋至今，刘淑兰和恒达公司签订《房改房买卖合同》侵犯了其优先购买权。刘淑兰对《房屋租赁契约》不予认可，认为真实性、合法性无法核实，该租赁契约上描述的房屋与涉案房屋不一致，涉案房屋在拆迁后并未签订过租赁合同，而且刘庆福主张涉案房屋是在1987年变更为刘庆福承租，但其并未提交1987年之前涉案房屋的租赁契约。恒达公司称因时间久远已经无法核实《房屋租赁契约》的情况，也没有当时拆迁分配房屋的材料。刘淑兰和恒达公司对证明的真实性、合法性认可，不认可关联性。
刘淑兰提交证据证明上述房屋买卖合同合法有效、意思表示真实，并且已经履行完毕，涉案房屋已经完成产权转移登记手续。刘庆福认可上述证据的真实性、合法性和关联性，但不认可证明目的，认为刘淑兰提交的证据恰好可以证明侵犯了刘庆福的优先购买权利。恒达公司认可刘淑兰提交的上述证据。
刘淑兰申请证人出庭作证，证明涉案房屋的房改房优惠政策的购房主体是刘淑兰，刘庆福享受房改房购房优惠政策的房屋是同楼501号房屋，刘庆福也不是涉案房屋的合法承租权人，不享有涉案房屋的优先购买权。刘庆福对此不予认可，认为证人与刘淑兰具有利害关系。恒达公司认可证人证言。
恒达公司提交房屋准住证复印件，证明刘淑兰是涉案房屋的合法承租人，其按照相关政策办理公房出售事宜。刘庆福认为恒达公司无法提供原件，对该证据不予认可。刘淑兰认可该份证据。
刘淑兰在一审审理中向法院申请调查令调取了刘庆福的户籍迁移记录，证明刘庆福原先分配的承租公房是501号房屋，刘淑兰的户籍是在涉案房屋，因此刘庆福不具有涉案房屋的优先购买权利。恒达公司对此无异议，刘庆福对此不予认可。
经询，针对《合同补充协议》第三条第2款约定事项的解释，刘淑兰和恒达公司称该条款是格式文本，当时并没有其他承租人，没有针对性，刘淑兰是享有涉案房屋房改购房的优惠主体。刘庆福则认为该条约定则说明了刘淑兰和恒达公司知晓刘庆福是承租人。
关于涉案房屋的房租交纳情况，刘淑兰提交的《收据》显示其补交了2004年4月至2013年9月的房租，刘淑兰同时称其2013年补交的租金实际上是包括了2004年之前的。刘庆福称其交纳了整个租赁期间的房屋租金，但现在手里没有相应的收据。恒达公司称之前收取的租金情况现在已经无法核实，刘淑兰补交的租金就是2004年至2013年期间的。
一审判决后，刘淑兰不服一审法院判决，上诉至本院。刘淑兰上诉称：一、一审法院对涉案房屋存在租赁关系没有进行仔细的调查分析。涉案房屋是刘淑兰父母拆迁所得，性质为公房，分别有5个儿女承租。刘庆福承租的是301号房屋，其后将房屋出卖，法院也并未进行仔细审查。刘淑兰向本院提交如下证据，但是刘庆福均不认可。本案二审审理期间，刘淑兰起诉至法院，要求确认刘庆福与恒达公司于1996年1月签订的房屋租赁契约无效，恒达公司亦诉至法院要求解除该份房屋租赁契约。法院判决解除恒达公司与刘庆福于1996年1月签订的房屋租赁契约。判决作出后各方当事人均未提起上诉，现该判决已生效。后刘淑兰于2016年3月再次起诉，后撤回了起诉。

三、法院判决
一审判决：
刘淑兰与恒达公司签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》无效。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依照法律规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，刘淑兰与恒达公司签订了《房改房买卖合同》及《合同补充协议》后，恒达公司将涉案房屋过户至刘淑兰名下。涉案房屋作为拆迁安置房屋，恒达公司作为涉案房屋的产权单位和实际管理者，应当清楚涉案房屋的日常管理信息及保存涉案房屋的必要档案资料，本案中恒达公司称根据准住证认定刘淑兰为涉案房屋的承租人，但却无法提供准住证的原件，并称无法核实涉案房屋的档案信息，刘淑兰也不能提供准住证的原件，结合刘庆福提交了涉案房屋的《房屋租赁契约》原件的情况，刘庆福所提交证据证明力明显大于恒达公司所提交证据；而刘淑兰和恒达公司之间签订的《合同补充协议》中又约定了“甲方保证上述房屋中的租赁关系于2013年10月15日解除”，由此说明刘淑兰和恒达公司对于涉案房屋存在与他人的租赁关系的情况是知晓的，因此，综合本案证据及本案案情，法院对刘庆福所述其与恒达公司之间就涉案房屋存在租赁关系的主张予以采信。在刘庆福与恒达公司之间租赁关系未解除或终止的情况下，恒达公司和刘淑兰在未告知刘庆福的情况下签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》，将涉案房屋过户给刘淑兰的行为，侵犯了刘庆福的合法权利，刘淑兰和恒达公司之间的房屋买卖合同应属无效，故刘庆福的诉讼请求有相应的事实及法律依据，法院依法予以支持。
在二审中，刘淑兰一方上诉提出刘庆福并非涉案201房屋的承租人，刘淑兰与恒达公司签订的《房改房买卖合同》及《合同补充协议》并未侵犯刘庆福的利益，且1996年的《房屋租赁契约》已经过法院判决解除，故其无资格提出确认无效诉讼。而2013年11月12日恒达公司与刘淑兰签订《房改房买卖合同》及《合同补充协议》之时，恒达公司与刘庆福的房屋租赁契约并未解除，双方存在租赁关系。

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