一份房屋使用权协议中的法律问题解析

发布日期：2018-03-14 作者：靳双权律师

　　　　一、原告诉称
　　马某依诉称： 2002年7月9日，马某依和X地产公司签订了房屋转让协议，将北京市海淀区301号房屋转让给马某依，建筑面积50.2平方米，总价为175700元。由于X地产公司当时未办理房屋的初始登记，因此双方将房屋买卖合同暂时确定为房屋使用权转让协议。后X地产公司完成了该房屋的初始登记，马某依多次要求其办理房屋产权登记，但其以各种理由推诿。诉讼请求：1.X地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至马某依名下
　　二、被告辩称
　　X地产公司辩称：X地产公司不同意马某依的诉讼请求。第一，诉争房屋所属项目土地为划拨方式取得。康居房是我国特定时期特定政策下的一种特殊的房屋形式，其土地取得为划拨方式而非出让方式，与普通商品房不同。本案诉争房屋的类型非为商品住宅， X地产公司无法按照商品房的流程办理诉争房屋的产权，故X地产公司不存在需要办理初始登记的事实，X地产公司也无法定及约定义务需为马某依办理产权登记的情况。
　　三、审理查明
　　2002年8月10日，马某依(乙方)与X地产公司(甲方)签订《房屋使用权转让协议》约定：甲方转让给乙方海淀区301号房屋的房屋使用权，房屋用途为住宅，转让年限依据国家相关法律法规的规定;上述协议签订后，马某依向X地产公司支付了175700元，X地产公司向马某依开具了《北京市销售(转让)房地产专用发票》，其中载明：“项目为房款，备注为使用权”。
　　庭审中，马某依主张双方虽然签订的是《房屋使用权转让协议》，但其实际是向X地产公司购买该房屋，X地产公司当时未向其告知该房屋是康居工程，只是告知该房屋还没有产权证，故只能写使用权，其便同意了，后与其同时以该种方式购房的邻居均办理了过户手续，其才知道房屋现在可以办理过户手续，并经咨询房屋登记主管部门，答复只要将使用权转让协议变更成房屋买卖协议即可。
　　诉讼中，法院前往北京市国土资源局就涉案房屋是否具备过户条件进行核实。经相关工作人员查实，确认涉案房屋已具备过户条件，且系统中显示正在审批马某依与X地产公司就涉案房屋的权属转移登记手续，但目前尚未完成审批，未完成审批原因不明。
　　四、法院判决
　　北京X房地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至马某依名下。
　　五、律师点评
　　依法成立的合同受法律保护。关于双方签订的《房屋使用权转让协议》的性质。第一，房屋使用权转让多见于公房承租人之间，而X地产公司作为301号房屋的开发商，其虽主张301号房屋为康居项目，只能转让使用权，但其未就此提交充分证据，故不予采信;第二，从协议约定的内容中来看，在付款方式中明确提及了“房屋买卖协议”的内容，可以从侧面印证双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。因此，应认定该协议名为使用权转让协议，实为房屋所有权买卖协议。
　　此外，根据向北京市国土资源局核实的情况，可以确认301号房屋具备产权过户条件。因此，在双方实质存在房屋所有权买卖合同情形下，X地产公司应当协助马某依办理301号房屋的产权过户手续。

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