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一份房屋使用权协议中的法律问题解析

发布日期:2018-03-14    作者:房产律师
    一、原告诉称
  马某依诉称: 2002年7月9日,马某依和X地产公司签订了房屋转让协议,将北京市海淀区301号房屋转让给马某依,建筑面积50.2平方米,总价为175700元。由于X地产公司当时未办理房屋的初始登记,因此双方将房屋买卖合同暂时确定为房屋使用权转让协议。后X地产公司完成了该房屋的初始登记,马某依多次要求其办理房屋产权登记,但其以各种理由推诿。诉讼请求:1.X地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续,将该房屋过户至马某依名下
  二、被告辩称
  X地产公司辩称:X地产公司不同意马某依的诉讼请求。第一,诉争房屋所属项目土地为划拨方式取得。康居房是我国特定时期特定政策下的一种特殊的房屋形式,其土地取得为划拨方式而非出让方式,与普通商品房不同。本案诉争房屋的类型非为商品住宅, X地产公司无法按照商品房的流程办理诉争房屋的产权,故X地产公司不存在需要办理初始登记的事实,X地产公司也无法定及约定义务需为马某依办理产权登记的情况。
  三、审理查明
  2002年8月10日,马某依(乙方)与X地产公司(甲方)签订《房屋使用权转让协议》约定:甲方转让给乙方海淀区301号房屋的房屋使用权,房屋用途为住宅,转让年限依据国家相关法律法规的规定;上述协议签订后,马某依向X地产公司支付了175700元,X地产公司向马某依开具了《北京市销售(转让)房地产专用发票》,其中载明:“项目为房款,备注为使用权”。
  庭审中,马某依主张双方虽然签订的是《房屋使用权转让协议》,但其实际是向X地产公司购买该房屋,X地产公司当时未向其告知该房屋是康居工程,只是告知该房屋还没有产权证,故只能写使用权,其便同意了,后与其同时以该种方式购房的邻居均办理了过户手续,其才知道房屋现在可以办理过户手续,并经咨询房屋登记主管部门,答复只要将使用权转让协议变更成房屋买卖协议即可。
  诉讼中,法院前往北京市国土资源局就涉案房屋是否具备过户条件进行核实。经相关工作人员查实,确认涉案房屋已具备过户条件,且系统中显示正在审批马某依与X地产公司就涉案房屋的权属转移登记手续,但目前尚未完成审批,未完成审批原因不明。
  四、法院判决
  北京X房地产公司协助马某依办理北京市海淀区301号房屋的产权过户手续,将该房屋过户至马某依名下。
  五、律师点评
  依法成立的合同受法律保护。关于双方签订的《房屋使用权转让协议》的性质。第一,房屋使用权转让多见于公房承租人之间,而X地产公司作为301号房屋的开发商,其虽主张301号房屋为康居项目,只能转让使用权,但其未就此提交充分证据,故不予采信;第二,从协议约定的内容中来看,在付款方式中明确提及了“房屋买卖协议”的内容,可以从侧面印证双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。因此,应认定该协议名为使用权转让协议,实为房屋所有权买卖协议。
  此外,根据向北京市国土资源局核实的情况,可以确认301号房屋具备产权过户条件。因此,在双方实质存在房屋所有权买卖合同情形下,X地产公司应当协助马某依办理301号房屋的产权过户手续。
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