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离婚诉讼中提起借名买房之诉

发布日期:2018-04-19    作者:房产律师

  一、基本案情
  1、原告诉称
  吴雷诉称:我与吴桐系兄弟关系。2009年3月,我欲购买坐落于北京市顺义区602号房屋,当时,由于我名下已有多处房产不能贷款,所以就以吴桐名义购买了602号房屋,并将房屋产权登记在吴桐名下,该房屋总价款是140万元,我支付了首付款60万元,并以吴桐名义在银行贷款80万元,此后,也是由我按月以吴桐名义偿还贷款,我购买房屋后,该房屋一直由我管理,近两年,有时吴桐回国偶尔居住,现我因儿子学业成就欲去北京工作,所以要求吴桐将房屋过户到我名下,但遭拒绝,我多次与吴桐协商未果,无奈诉至法院,请求法院依法判令解除我方与吴桐于2009年3月达成的关于借吴桐名义购买602号房屋的口头合同,请求法院判决吴桐返还我首付款、已经偿还的银行贷款及房屋市场差价共计300万元,并要求诉讼费由吴桐负担。
  2、被告辩称
  吴桐辩称:我同意吴雷的诉讼请求。
  孙涟涟述称:我方不认可吴雷与吴桐之间有借名买房的协议,602号房屋就是吴桐的,吴雷与吴桐是兄弟关系,我方与吴桐的离婚诉讼正在进行,吴雷一直参与我与吴桐的离婚事宜中。602号房屋是我与吴桐的共同财产,因此请求法院依法查明事实,防止吴雷与吴桐串通损害我方的合法权益。602号房屋的月供都是以吴桐的名义偿还的,我方也提交了偿还银行月供的相关资料,月供不是吴雷偿还的。综上,我方不同意吴雷的诉讼请求。
  二、法院查明
  吴雷与吴桐系兄弟关系,孙涟涟与吴桐系夫妻关系,二人于1983年12月15日登记结婚。
  2009年年初,吴桐在北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)的居间服务下,自孙振华处购买了602号房屋,购房总价款为140万元,后吴桐给付孙振华房屋首付款60万元。2009年3月31日,吴桐与孙振华对房屋进行了房屋所有权转移登记申请,2009年4月7日,吴桐取得房屋所有权证书,2009年4月29日,吴桐向深圳发展银行股份有限公司北京朝阳门支行(现更名为平安银行北京朝阳门支行)提出房屋抵押权设立登记申请,用602房屋抵押贷款79万元,该笔款项转入孙振华名下。2009年5月11日房屋办理了抵押登记。本案审理过程中,经法院向平安银行北京朝阳门支行核实,截止到2015年10月19日,602号房屋尚欠银行本金余额为424837.32元。
  吴雷为证明602号房屋系其本人购买、首付款系其本人支付的事实,申请证人刘晓、刘洋、吴达、郭阳出庭佐证。其中刘晓陈述吴雷购买房屋从最初的看房到办理银行贷款的所有流程都是其负责的,其当时系链家公司的主管,刘晓陈述吴雷购房前到链家公司查看房源时,是其本人接待的吴雷,吴雷称其本人在天津也是做房地产经纪行业的,房产中介公司都喜欢这样的客户,因为这样的客户通过链家公司买房,将来也会通过链家公司卖房。
  刘晓称当时链家公司有一套北京市顺义区602号房屋出售信息,刘晓与同事带吴雷去看房,看房屋后吴雷交了3万元定金,其中2万元为中介费,将房屋确定下来。吴雷想申请向银行贷款80万元支付购房余款,但因吴雷名下多套房产都是银行贷款,已没有贷款资质了,后刘晓与吴雷商量能否以吴雷妻子的名义贷款,但其妻也不符合贷款资质,后吴雷提出其哥哥吴桐在俄罗斯工作,银行一般认为有国外背景和经历的人申请贷款容易获批,因此提出以其哥哥吴桐的名义申请贷款。
  刘洋陈述2009年房屋办理贷款时,其系该银行信贷部的员工。当时吴雷与其哥哥还有中介公司一同到深圳发展银行办理贷款,吴桐在六层的信贷部门签字办理完面签后,刘洋带着上述人等到一层营业厅办理支付首付款的事宜,吴雷的哥哥当场在银行一层营业厅开立了账户,吴雷从其车里取出现金,并将现金存入到其哥哥开立的账户。
  吴达(吴雷之四哥)陈述,吴桐在2009年在北京购买房屋时向其借款20万元,2009年2月27日,其从中国工商银行卡取出20万元现金,并将现金交给吴雷用于购买北京的房屋。吴雷提交了吴达的上述工商银行卡的交易明细对上述陈述予以佐证。
  吴雷称602号房屋的银行贷款均系其按月偿还的,偿还的方式为两种,一种是将现金交付给吴桐,由吴桐存入还款账户中由银行按月扣划,另一种是通过银行转账方式将应偿还的款项汇至吴桐的还款账户。吴雷并提交了银行转账记录用以证明其偿还银行贷款的事实。吴桐对吴雷陈述的由吴雷偿还银行贷款的事实予以认可,孙涟涟对此持有异议。
  本案审理过程中,经吴雷申请,法院委托房地产评估公司对602号房屋的市场价值进行了评估,2015年8月18日,该评估公司出具《评估报告书》,评估结论为估价对象在估价时点的市场价值为301万元。吴雷、吴桐及孙涟涟对该评估结果均不持异议。
  在房屋购买过程中,孙振华于2009年3月26日向吴雷出具了一份收条和一份证明,其中收条载明:今收到吴雷交来房屋购房定金三万元,双方协商此房售价为140万元,未尽事宜吴雷首付60万元按揭贷款80万元,以哥哥吴桐名义办理贷款及过户手续。证明载明:吴雷买房人购买孙振华名下602房屋,吴雷名下已购买多处房产并在银行办理过贷款手续,为尽快办理购房过户,特借用吴桐名购买,并办理过户手续。
  2014年4月,吴雷以所有权确认纠纷案由将吴桐起诉至法院,案件审理过程中,法院就相关情况与孙振华进行了核实,孙振华称602号房屋是吴雷以其哥哥的名义购买的,上述收条和证明均是其本人书写的。
  另查,吴桐与孙涟涟因离婚纠纷,自2010年起进行审理,房屋于2013年12月11日被天人民法院裁定冻结,暂停办理房屋过户手续,冻结时间自2013年12月31日至2015年12月30日止。
  吴雷称因其非系北京市户籍人口,且在北京市未交纳社保,因此不符合北京市现在的购房资格,无法取得602号房屋的所有权,因此其要求解除其与吴桐之间的关于借名购买602号房屋的口头协议,并要求吴桐退还首付款、已经偿还的银行贷款及房屋的市场差价共计300万元。
  法院传唤孙振华出庭作证,其拒绝出庭作证。
  三、法院判决
  1、一审判决
  1)解除吴雷与吴桐之间借名买房协议;
  2)吴桐给付吴雷首付款、已经偿还的银行贷款及房屋增值补偿人民币二百四十万元;
  3)驳回吴雷的其他诉讼请求。
  2、二审判决
  1)撤销一审判决。
  2)驳回吴雷的诉讼请求。
  四、律师点评
  房产地产律师靳双权认为:
  本案诉争的主要问题为以下几方面:
  一、吴雷与吴桐之间是否存在借名买房的协议。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。吴雷主张以吴桐的名义购买了602号房屋,吴雷应当提供证据予以证明。从诉讼中吴雷的陈述来看,吴雷与吴桐之间没有书面协议,且吴雷提起本案诉讼时,是在孙涟涟与吴桐离婚诉讼期间,孙涟涟不认可吴雷与吴桐之间存在借名买房关系,孙涟涟认为因其与吴桐之间存在离婚诉讼,吴桐为转移夫妻共同财产,与吴雷合谋提起本案诉讼;鉴于吴桐与孙涟涟离婚诉讼的背景及孙涟涟主张吴桐可能存在转移夫妻共同财产的情形,因此602号房屋权属的变动涉及到孙涟涟的利益,仅凭吴雷与吴桐之间认可借名买房,不能认定吴雷与吴桐之间存在借名买房协议。
  二、吴雷提供的证据能否证明其与吴桐之间存在事实上的借名买房关系。602号房屋登记在吴桐名下,吴雷提出602号房屋由其出资并借用吴桐的名义购买,虽然吴桐认可吴雷的主张,但孙涟涟不予认可,故吴雷、吴桐应当承担举证责任,证明双方协议的真实性。虽然吴雷提供了孙振华的证言,孙振华也到法院作了谈话笔录,但在孙涟涟对证人的书面证言及谈话笔录有异议的情况下,孙振华应当出庭作证,但孙振华未出庭作证,不符合证人证言出庭作证的法律规定。另外,吴雷所称其以吴桐名义购买602号房屋的原因是其在天津购买多套房屋,在北京买房不能再获得贷款,因此以吴桐的名义购买602号房屋,但吴雷未提供银行不能给其贷款的证据。另外,从孙振华提供的书面证言来看,签署日期为2009年3月26日的《证明》中写的原因为“吴雷名下已购多处房产并在银行办理过贷款手续,为尽快办理购房过户手续,特借用吴桐名”;签署日期为2015年4月18日的《证明》中写的原因为“当时由于北京政策关系,吴雷不能在北京购房,吴雷当时是为了孩子的方便才想到北京购房”,孙振华的书面证言中,对吴雷不能在北京购房的原因陈述前后不一致,且孙振华未出庭作证,不足以证明相应事实。故现有证据不足以认定吴雷与吴桐之间有借名买房的口头协议,原审法院的认定错误,二审法院予以纠正。
  三、吴雷是否实际支付602号房屋的首付款及贷款。对于首付款的支付,吴雷、吴桐共同称是将60万元现金存入吴桐的银行账户后,再转入孙振华的账户;但吴桐、吴雷未提供吴桐转账账户的明细,不足以证明吴桐转给孙振华的60万元,是现金存入吴桐的账户后转给孙振华。原审法院认定吴雷支付购房款错误,二审法院予以纠正。
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