房主因房屋涨价而违约不卖，法院如何判决

裁判观点一：房价上涨一般不构成情势变更的事由，除非上涨幅度超过当事人签订合同时的预期，导致交易基础丧失，继续履行合同对一方造成重大不利（案例一、二）


案例一：李蒙军与杨连资房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1716号]该院认为：“关于合同签订后房价和相关税费上涨是否构成情势变更。……市场经济条件下物价涨跌本为常态，合同双方作为完全民事行为能力人和理性经济人，理应对此有所预判并合理应对。李蒙军和杨连资在签订《预购房协议》时，约定‘在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变’，同时约定了在房价下跌时，如杨连资不愿意继续购房的补偿办法，充分说明双方在签订购房合同时，已经预见到讼争房屋可能会出现的价格波动。因此，本案房价和相关税费的上涨不符合情势变更的构成要件，李蒙军关于房价以及过户税费的大幅上涨应当认定为情势变更、二审适用法律错误的再审申请事由不能成立，本院不予支持。”


案例二：杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同纠纷案判决书[上海市虹口区法院（2013）虹民三（民）初字第309号]该院认为：“本案中，原、被告双方在2002年就口头达成系争房屋的买卖合同，却除房价外未约定任何履约的细节。此后在长达十年的时间内，双方都未能彻底履行自己的合同义务，也不曾为继续履行合同采取过行动。且由于彼此间的亲情关系，双方在这十年当中也始终未寻求用诉讼方式解决纠纷，使得该房屋买卖合同陷入到典型的长期履行僵局之中。在此期间，客观情况的变化已经影响到了合同的继续履行。2003年以来，上海的房价不断上涨，其速度之快，幅度之高，远远超过大多数人的预期。到诉讼时，系争房屋的房价已上涨了5倍不止。即使房价上涨本身是能够预期的，合同履行会面临如此局面也显然超出了当事人的预想范围，且该局面并非单方面故意或重大过失促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果，无法仅让其中一方为此承担责任，如果继续履行，将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。”


裁判观点二：卖方在签订买卖合同后提出涨价请求或者解除合同的，构成违约，买方可暂缓支付房款，并可要求卖方承担违约责任或解除合同，以维护自身利益（案例三至七）。


案例三：贺惠良与程爵浩、凤洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30273号]该院认为：“关于2013年3月2日未能付款的原因，贺惠良主张是由于出卖方之一的凤洁要求涨价且不肯在《买卖合同》上补签字，率先离开故而导致付款未成；程爵浩、凤洁则认为是贺惠良提出分担交易税费，其未同意，双方就此未达成一致所致。对此，中介公司及其工作人员的证词已经充分说明，未能付款是由于出卖方要求涨价、出卖方之一的凤洁不肯在合同上补签字并率先离开造成。本院认为，中际公司及其工作人员系双方交易的居间方及经办人，了解整个交易过程，所作证词应予认定。……据此，关于40万元未能支付的原因，本院采信贺惠良的陈述及中介方的证词，认定系出卖方程爵浩、凤洁的原因所致，并非贺惠良违约不支付房款。……程爵浩、凤洁两人均为系争房屋的共有产权人，由于凤洁未在《买卖合同》上签字，贺惠良出于交易安全考虑要求凤洁补签名后再支付40万元房款，其顾虑合乎常理，其要求亦属正当，不构成违约。”


案例四：黄斌与简峰合同纠纷二审民事判决书[重庆市第四中级人民法院（2014）渝四中法民终字第00444号]该院认为：“本案当事人之间系房屋买卖合同关系，按照买卖合同‘一手交钱、一手交货’的交易习惯，出卖人黄斌交付房屋与买受人简峰支付房款的时间应该一致。就本案而言，开发商于2013年12月底将3号楼B14楼还房给黄斌时，黄斌才具备交付房屋给简峰的条件；但简峰在2012年12月向黄斌要求按44万元购房时，黄斌就已不同意原房价要求涨价。故本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，黄斌收受定金后擅自涨价违反约定，现黄斌已将房屋另行出售无交付房屋的可能，应当双倍返还定金2万元。”


案例五：上诉人刘景忠与被上诉人贺伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第09369号]该院认为：“贺伟以录音证据证明刘景忠提出涨价；刘景忠对此予以认可，但提出涨价是在2013年11月30日之后。因2013年11月30日后，双方未解除房屋买卖合同，该合同仍在履行中，故刘景忠提出涨价亦属违约。据此，刘景忠在合同履行中违约，理应承担相应的法律责任。因刘景忠违约在先，故贺伟至今尚未付清购房款，具有合理的抗辩理由，不属于违约。”


案例六：张菲菲与高瞻、黄丽音房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初25414号]该院认为：“中介作为双方的居间方，经办本次买卖，是本次买卖中独立于原、被告双方之外最了解实际情况的第三方，结合其证言、电话录音、短信沟通本案网签合同实际并未签订的情况，本院因此有理由相信在3月7日前，被告不仅是有涨价的意愿，而是不断要求涨价，并且除非达到其心理价格的预期，否则不予配合签订合同。因而在因被告原因导致3月7日前网签合同不能签订时，被告更是违反了合同约定，原告有权利根据约定选择解除合同。”


案例七：翟长发、高学超等与胡玉东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[天津市东丽区人民法院（2016）津0110民初7261号]该院认为：“在翟长发、高学超办理了贷款后，胡玉东以房屋市场价格上涨为由要求涨价，在未得到满意答复后即不履行交付房屋义务以及拒绝协助翟长发、高学超办理涉诉房屋所有权转移登记手续均已构成违约，故应承担违约责任。转载法客帝国