广州房屋涨价后卖家违约，法院可以随意调整违约金吗?

发布日期：2017-03-03 作者：张静律师

杜某与陈某签订合同约定以1570万出卖房屋，约定如卖方违约，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金。但第二天杜某又与赵某签订合同，以2000万将涉案房屋卖出，并将房产转移登记至案外人名下，合同的主要义务不能继续履行，买方合同的目的无法实现，卖方已构成根本违约。陈某诉至法院，要求解除房屋买卖合同，卖方支付违约金314万元（1570万×20%）。杜某请求调整违约金。

法院经审理认为，虽然卖房人构成一房二卖，但合同关于定金支付时间的约定不明确，卖房人的过错责任并不明显。遂按照双方履约的程度以及卖方的过错程度酌情将违约金调整为150万元。
律师讲法：本案中，买房人起诉要求卖房人支付违约金314万元，法院认为卖房人“过错责任并不明显”且申请调整违约金，就将违约金酌定为150万。一酌定，一半多的违约金缩水了。个人认为：对一房数卖的情形，房屋前后所售差价即为守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的，法院应予支持。实践中法院会根据当地当时的房价上涨情况及卖家的主观恶性程度自由裁量，有时候支持按约定赔偿有时候不支持，没有绝对的情况。

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