合同约定违约金后定金罚则及违约金仅可择一使用——存量房屋买卖合同纠纷律师点评一起二手房纠纷

发布日期：2016-01-22 作者：靳双权律师

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案件介绍：
2013年8月28日，王利与宋建国经北京中原房地产经纪有限公司居间，签订了一份合同，包含有房屋买卖居间合同及北京市存量房屋买卖合同各一份，其中约定王利购买宋建国所有的602号房屋，房屋总价款340万元，合同还就定金、首付款、双方权利义务、房屋过户、违约责任等事项作出了约定，其中关于违约责任的约定为：如买受人逾期超过15日付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应于解除合同通知送达之日起15日内按照房屋成交价的5%向出卖人支付违约金。后王利向宋建国支付了定金50万元。
在合同履行中双方发生纠纷，宋建国于2014年诉至本院，要求解除双方所签房屋买卖合同。王利对此提出反诉，要求继续履行房屋买卖合同。本院经过审理，认为王利未按约定支付首付款，构成违约，于2014年4月11日出具（2014）海民初字第6682号民事判决，判决解除双方所签北京市房屋买卖合同，驳回王利全部反诉请求。后王利提出上诉，后于2014年10月11日撤回上诉。
后王利于2015年4月11日起诉至法院，要求法院判令宋建国返还定金50万元。北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。

庭审经过：
本案庭审中，宋建国主张按照合同约定王利应于2013年11月14日向其支付购房款340万元，但是其未支付，因此自该日起至北京市第一中级人民法院作出裁定之日止，王利应赔偿其逾期利益损失。对此王利不予认可，主张如其违约，应按合同约定支付违约金，而宋建国要求的逾期利益损失无法律依据。
经法院主持调解，双方对该案未能达成一致意见。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
宋建国于判决后七日内返还王利定金五十万，王利于判决生效后七日内支付宋建国违约金十六万元。

北京市存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，本案是一起因合同被解除后买受人要求出卖人返还定金的案件。
本案中，王利与宋建国所签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应当系合法有效的合同，双方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。本案中，根据法院的生效判决，已经确认王利在合同履行中存在违约行为，因此其应当依照合同约定履行相应的违约责任。
宋建国主张王利违约定金不予退还，根据相关法律规定，当事人即约定违约金又约定定金的，一方违约时可以选择适用违约金或者定金罚则，因宋建国向王利主张违约金，因此不予退还定金，没有法律依据，因此法院对其主张未予支持。
因此，法院依照生效判决判令王利支付违约金，并要求宋建国返还购房定金的判决于法有据，是正确的。
综上，法院的判决是正确的。

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