农村宅基地房屋权属的确定

【案情】
李某与王某系母子关系，王某之父于2010年去世。王某为北京市东城区城镇户口，李某为北京市平谷区农业户口，并居住于平谷区某村123号院落，该院落集体土地建设用地使用证登记在李某名下。2012年4月，经李某同意，王某出资20万元在123号院落建设房屋10间。后双方产生矛盾，王某诉至法院，要求确认其对上述10间房屋的所有权。

【分歧】

本案的争议焦点是：王某能否取得涉案房屋的所有权?

第一种意见认为，物权的设立方式之一为新建，王某在123号院落内建设房屋的行为经过李某的同意，且全部由王某出资，王某理应获得新建房屋的所有权。

第二种观点认为，集体土地建设用地使用证登记在李某名下，故该宅基地的合法使用权人当为李某。王某在李某的宅基地上建设房屋的行为，构成了附和，鉴于房地一体，无法分割，故此，王某与李某应当对涉诉房屋享有共有权。

第三种观点认为，物权的设立方式虽包括附和，但在附和完成之后，应依据具体情况确认所有权的归属。本案中，虽然王某以出资建房的形式在李某的宅基地上完成了附和，但因王某并非涉诉村落的集体经济组织成员，不享有宅基地使用权，故此，房屋的所有权应当归属李某，王某并不能因出资取得所有权。

【评析】

笔者赞同第三种观点，理由如下：

1.从物权的设立方式分析

关于物权的设立方式，我国物权法规定了如下种类：不动产的登记，动产的交付，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，因继承或者受遗赠取得，因合法建造、拆除房屋等事实行为。从上述法律规定来看，建造行为有可能成为物权设立的一种方式，但其前提是合法。具体到本案，宅基地使用权作为一种用益物权，登记于李某的名下，李某对宅基地享有合法的使用权。王某并非集体经济组织成员，其对于涉案宅基地并不享有合法的使用权。在此前提下，王某在李某的宅基地上建设房屋的行为缺乏合法性，即使建造行为经过了李某的同意，但在双方因所有权归属产生争议之后，王某依据出资主张房屋的所有权缺乏法律依据。至于涉案房屋的所有权，当可由李某获得，其权利基础在于附和。依据民法基础理论，两物发生附和之后，如果能够拆分而不损坏其价值者，则可拆分后归各自所有;如果拆分将有损其价值者，当可由原物价值大者获得所有权，并由所有者对另一方予以补偿，如两者价值相当，当共同所有。本案中，宅基地使用权的价值当大于建造房屋的价值，且从另外一个角度分析，基于宅基地使用权享有者的特殊身份，亦当确定房屋之所有权人为李某。

2.从宅基地使用权的性质分析

作为用益物权的一种，宅基地使用权在我国法律中的地位特殊，其不仅受到物权法的约束，亦受到土地管理法的规制。依据土地管理法的规定，宅基地作为农村集体所有的土地，其使用权的享有者应当是集体经济组织成员，非集体经济组织成员无权享有宅基地使用权。此外，从遏制非法的变相买卖、转让农村宅基地使用权的角度出发，也不应依据出资来确定房屋的权属。综合上述分析，本案中当综合出资和出资人的身份、宅基地使用权人、附和物的权属确定原则等因素明确房屋的所有权人为李某。至于王某在建造过程中的出资，因其建设行为系经过了李某的同意，故王某有权要求李某对其进行返还。

(作者单位：北京市第三中级人民法院)