房价噌噌涨 卖方毁约代价几何

时间：2016年9月20日下午14时
地点：北京市朝阳区人民法院第一法庭

案由：房屋买卖合同纠纷

案情：吴女士买房后被卖房人告知变更出卖意愿，吴女士认为所有损失应由卖房人负责，但卖房人称已经尽到了告知义务，避免了损失的发生，除双倍返还定金外不同意承担任何赔偿责任。

案情回放

吴女士购买杨先生的一套住房，双方签订了购房合同。然而，两个多月后，杨先生却表示，因为家中老人强烈反对，不同意继续出售房屋。吴女士称，为了支付购房款，其将自己位于通州的唯一住房出售，她认为杨先生的行为构成违约，对其出售通州房屋的合同履行造成了违约风险，且由于房价行情变化，现其出售房屋的款项已不足以购买同类房屋。

双方就赔偿事宜无法达成一致，对簿公堂。

庭审现场

庭审中，原、被告围绕双方合同是否已经解除、双倍返还定金能否与实际损失同时主张、被告违约是否导致原告实际产生50万元损失等争议焦点激烈辩论。

原告：房价上涨已无力再购房

原告代理人称，今年1月，吴女士购买了杨先生位于朝阳区八里庄北里的一套房屋，签订了《北京市存量房屋买卖合同》并约定：杨先生自愿将上述房屋出卖给吴女士，房屋成交价383万元，吴女士申办抵押贷款，贷款金额120万元;签订合同时，吴女士向杨先生支付定金10万元;吴女士购房资格审核通过后3日内向杨先生支付不低于140万元，房屋尾款由吴女士贷款银行直接支付杨先生。

原告代理人表示，上述合同签订当日，吴女士即依约通过银行向杨先生转账支付了定金10万元。同时，为了履行合同义务，支付杨先生购房款，吴女士将其仅有的位于通州区杨庄的唯一住房出售给了案外人，并签订了房屋买卖合同。

原告代理人称，4月30日，吴女士接到中介公司通知，杨先生因其单方原因停止继续履行房屋买卖合同，不同意继续出售房屋，仅同意与吴女士协商违约赔偿内容。此后，吴女士及中介公司多次联系杨先生要求其继续履行，但均遭到杨先生拒绝。

吴女士认为，杨先生的行为不仅有悖法律，侵犯其合法权益，更可能导致吴女士向案外人承担违约责任。此外，因近期北京市房屋价格上涨，截至目前，吴女士出卖自有房屋的款项已不足以购买与杨先生房屋同地区、同质量的房屋。故诉至法院，要求解除与杨先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》;要求杨先生双倍返还定金共计20万元;索赔实际利益损失50万元。

被告：索赔数额无法律依据

杨先生辩称，4月14日，其打电话通知吴女士，因家中老人强烈反对，无法继续出卖房屋。4月16日，其与吴女士、中介公司三方签署了一份《证明》，明确正式通知吴女士与中介公司停止继续履行合同，自行协商赔偿问题。此后，吴女士未再要求自己继续履行合同，双方多次协商赔偿问题未果。

杨先生认为，双方已于4月16日解除了涉案合同，只是就赔偿问题没有达成一致。故此，吴女士要求法院判决解除合同没有法律依据。

另外，定金罚则不能与损害赔偿并用，吴女士要求双倍返还定金，就不能再主张损害赔偿。当初其主动表示愿意双倍返还定金，但吴女士要求另行赔偿50万元，双方才未能达成一致。

杨先生认为，自己决定不卖房后，及时通知了吴女士，双方协商解除了合同，避免了给吴女士造成损失。吴女士出售自有房屋的款项能否买到与杨先生房屋同地区、同质量的房屋与该案无关。请求法院驳回吴女士的全部诉讼请求。

证人：可证明杨先生提价卖房

当日的庭审中，吴女士一方申请证人郑先生出庭作证，法官告知证人作证的权利义务，郑先生当庭宣读了承诺书，随后接受法官问询。

郑先生陈述，他在58同城网站看到涉案房源信息，房价是412万元左右，便根据网站刊载的信息联系了链家地产中介，约定4月23日去看房。当时中介和业主杨先生接待了他。杨先生当时说这个房屋需要过一周之后才能处理，且一周之后可能价格要涨到430万元。他认为这个价格也是合适的，就约定下周再带家人一起来看。当天他离开时想在周边再考察一下环境，结果遇到了吴女士的丈夫何先生，他提示自己，他已经就该房屋签订了合同，但合同的履约有些问题。由于自己对房屋很感兴趣，加上看房的时候业主和中介也表达了类似的意思，就想详细了解一下相关情况，于是与何先生互留了联系方式。

对于证人的陈述，杨先生则表示不记得见过证人。杨先生认为，证人所述不符合常理，证人说在小区碰到吴女士丈夫何先生，这太巧了。关于证人说他在走廊上遇到杨先生太太的陈述，杨先生认为，郑先生之前并不认识自己及其家人，他为何能认出是自己的太太?杨先生以此为由，主张证人陈述有虚假部分，对证人证言的真实性不予认可。

当日的庭审持续了一个多小时，法官还当庭组织双方进行调解，但双方未能就赔偿数额达成一致意见。法庭表示，如调解未果，将择期宣判。