签订房屋买卖合同后卖方单方毁约，霖澳律师成功调解，合同继续履行

发布日期：2018-01-12 作者：李洪霞律师

（以下内容涉及到的人名均为化名）
吴某打算购房，2017年6月，吴某通过网上的APP软件查询到成华区有一套77平米的房屋，于是联系到了APP中的中介公司代表钟某。几天后，钟某带领吴某看房，吴某觉得满意，在与卖方谭某相见后，双方谈好价格，立即签订了《房屋买卖合同》，但是过几天后，吴某却接到了中介代表钟某的电话，称房屋户主谭某不想卖房子了，因为她咨询过其他中介，称可以把他的房子卖到更好的价格。
吴某与中介代表交涉后，中介在其中协调，但是最终卖方依然不同意，无奈之下，吴某只能求助律师，霖澳律师事务所张桂花主任和王律师成为吴某的代理律师。
当事人诉求
吴某希望卖方谭某可以继续履行合同，并且赔偿预期违约金，承担律师费等等。
律师代理
张主任和王律师及其团队，在听取了当事人吴某的讲述后，建议她出具当时所有签订的合同和收据。当事人出具的合同有《房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《过户、按揭代理合同》、房款定金收款、房产专用收款收据。霖澳律师通过已有证据，可确认的事实是：当事人吴某确实在签订合同后支付给了卖方钟某十万元，但卖方在过了交房约定的期限后还未完成过户。
取证和沟通过程：
霖澳律师团队获得当事人授权后，查询了个人房屋信息记录，核实了吴某名下无登记房屋，也就是说明买卖双方未完成房屋过户。
张桂花主任代表当事人找到了卖方谭某，谭某表示愿意出违约金。张桂花主任向对方解释了法律规定和此类案件的判例：在证据充分的情况下，原告如果希望被告履约，被告执意不肯，房屋合同依然会被认定有效，并被强制出售。
调解结果
买卖双方和中介共同确认继续履行《房屋买卖合同》及其《补充协议》。
律师解析
在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。
一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖双方在合同中对解除合同的条件已做出了约定。
另一方面，根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。

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