房屋买卖合同中违反诚实信用原则的认定

发布日期：2018-08-07 作者：靳双权律师

　　　一、原告诉称
　　原告杜涛诉称：2006年5月31日，原被告双方签订《二手房屋买卖合同》，约定何丽将涉案房屋出售给杜涛，并约定于2007年6月办理过户手续。合同履行过程中何丽突然注销付款账户，之后向朝阳法院起诉，要求解除原被告签订的《二手房屋买卖合同》并要求杜涛腾房。法院判决驳回何丽的诉讼请求，继续履行合同。何丽于2008年6月背着杜涛将涉案房屋过户至刘伟名下。杜涛起诉何丽和刘伟要求确认买卖无效，后法院判决其买卖无效。何丽和刘伟再次上诉，原被告于2013年3月8日达成和解协议，认可何丽和刘伟就该房屋的买卖无效，同意杜涛与何丽的买卖合同继续履行。现何丽和刘伟不配合杜涛办理过户。故此起诉请求：1、判令何丽将涉案房屋过户至杜涛名下，剩余房款82.9万元同意在过户当天支付给何丽。2、判令刘伟配合原被告完成过户手续。
　　二、被告辩称
　　被告何丽辩称并反诉称：杜涛在不具备购买力的情况下，利用何丽是外国人对北京市二手房交易的不了解，拟定并与何丽签订了显失公平的二手房买卖合同，合同约定，房屋价格87万元，合同签订后买方付卖方定金2万元，以后每月分期付给定金3500元至办理过户手续时将之前所付定金转为购房款，付清其余购房款和交易税费。现付清其余购房款的期限已经届满，杜涛无视合同，拒绝支付剩余房款82.9万元和负担过户税费。杜涛入住房屋后不交纳物业、供暖、水电杂费共计69849.6元。何丽没有注销原来的收款账号，只是在2006年10月26日更换了新卡，新卡号在2007年告知了杜涛，具体何时、以什么方式告诉杜涛的记不请了。更换新卡不影响杜涛履行债务。故此向法院提起反诉请求：判令解除原被告于2006年5月31日签订的《二手房屋买卖合同》。
　　杜涛针对何丽的反诉辩称：不同意何丽的反诉请求，剩余房款82.9万元不能及时付款到何丽账户是由于何丽的原因导致的。2006年何丽注销账户阻止杜涛继续按月打款，并于2007年起诉要求解除原被告签订的买卖合同，致使合同无法继续履行。2008年5月，二审法院维持一审判决，驳回何丽解除合同的诉讼请求。杜涛多次催促何丽办理过户未果，6月何丽又将房屋过户至其朋友刘伟名下，又导致原被告的合同无法履行，而且何丽并未要求付款，也未提供给杜涛新的账户。在两次判决何丽与刘伟买卖合同无效的情况下，杜涛本着解决问题的态度还同意多支付给何丽23万元达成和解，而且杜涛在签订协议当天将此23万元按和解协议约定存入了二中院账户，这充分说明杜涛在积极履行合同和和解协议。何丽至今也没把房子产权从刘伟过户到何丽名下，导致原被告的合同无法继续履行。何丽已屡次违约、极其不讲信用，如果杜涛提前把余款打入其账户，何丽不可能自觉履行义务将房子过户到杜涛名下。这是杜涛在主张自己的不安抗辩权。何丽在法院已判决认定杜涛与其的二手房买卖合同继续履行以及何丽与刘伟买卖合同无效的情况下，还拒不履行合同。是何丽在故意拖延。
　　三、审理查明
　　经审理查明：何丽于2005年1月30日取得涉案房屋所有权。2006年5月31日，何丽与杜涛签订《二手房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，建筑面积141.59平方米，房屋总价款为87万元;付款方式为签订本合同后，乙方首先付给甲方定金2万元，以后每月分期付给甲方定金3500元;甲方在2007年6月办理过户时提供完整的相关法律文件，积极配合过户，本合同签订后即2006年5月30日，将完整无损坏的房屋交给乙方使用;甲方保证在订立本合同前把物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费等结清;乙方及时按双方约定的付款方式支付定金、购房款及相关税费。
　　合同签订后，杜涛向何丽支付了定金2万元。2006年6月1日，何丽将涉案房屋交给杜涛居住使用至今。
　　2006年10月26日，何丽将合同中约定的银行卡号注销，新办理一张银行卡。何丽未将新卡号告知杜涛。2006年12月20日，杜涛请律师见证了合同约定的收款账号已不存在、其无法存入款项的事实。截至2006年12月，杜涛按月以汇款的形式向何丽支付了6期购房款，合计2.1万元。
　　2007年4月，何丽起诉杜涛要求解除双方于2006年5月31日订立的《二手房屋买卖合同》并要求杜涛腾房，杜涛反诉要求何丽给付违约金11.7万元。该案庭审中何丽当庭陈述，因杜涛没有依约交纳物业费，何丽想解除合同，故将合同约定的收款银行卡办理了销卡，并重新申请了一个新卡。该案经我院审理于2007年10月以(2007)朝民初字第11168号民事判决书判决驳回何丽的诉讼请求，驳回杜涛的反诉请求。何丽不服提起上诉，二中院于2008年5月以(2008)二中民终字第03605号民事判决书维持原判。
　　2008年4月20日，何丽和刘伟向房管部门提交双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并办理过户手续，将涉案房屋过户至刘伟名下。该买卖合同约定，何丽将涉案房屋出售给刘伟，成交价100万元。2009年，杜涛起诉何丽、刘伟，要求判令何丽与刘伟2008年4月20日签订的房屋买卖合同无效。该案经我院审理于2011年9月以(2009)朝民初字第8792号民事判决书判决确认何丽与刘伟签订的房屋买卖合同无效。
　　上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、何丽继续履行与杜涛签订的《二手房屋买卖合同》。第三人刘伟于本判决生效后三日内将涉案房屋过户回何丽名下。何丽于该房屋过户至何丽名下三日内将该房屋过户至杜涛名下。如刘伟与何丽怠于履行过户义务，杜涛可代位申请强制执行。杜涛于该房屋过户至杜涛名下当日向何丽支付房款八十二万九千元。
　　2、驳回何丽的全部反诉请求。
　　五、　　本律师认为，原被告签订的《二手房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，杜涛依约履行了付款义务，但何丽为解除合同而于2006年10月26日注销了收款银行卡，且未将新卡号告知杜涛，导致杜涛无法继续付款。此后，何丽起诉杜涛要求解除双方买卖合同，在该案二审期间，何丽与刘伟签订买卖合同将1503号过户至刘伟名下。何丽的上述行为不仅违背诚实信用原则，而且构成实质违约，在此情况下，杜涛有权行使不安抗辩权，暂时停止支付购房款。因何丽将房屋过户至刘伟名下，导致杜涛不得不起诉何丽和刘伟要求确认二者的买卖合同无效，该案二审过程中三方达成《和解协议》，并未约定杜涛需先支付房款而后办理过户，根据交易习惯和此前何丽多次违约的情况，杜涛有权继续行使不安抗辩权，要求过户时一并支付尾款。何丽以杜涛未及时付款违约为由要求解除合同的反诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。对于何丽所称杜涛拖欠居住房屋期间的物业供暖水电杂费一节，因系何丽拒不协助过户导致相关费用仍登记在其名下，何丽以此为由解除买卖合同没有依据。依据交易习惯和公平原则，杜涛接收房屋后发生的上述费用应由杜涛负担，双方可待完成过户手续后共同清点交接相关费用，如不能协商一致可另行起诉。杜涛要求何丽继续履行合同办理过户的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。
　　鉴于涉案房屋已过户至刘伟名下，法院生效判决已认定此次过户依据的买卖合同系何丽与刘伟恶意串通、虚构交易所为，故刘伟有义务将该房屋过户回何丽名下。杜涛要求刘伟履行过户义务的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。房屋过户回何丽名下时发生的税费由何丽和刘伟根据各自过错程度在二者之间分担，双方可另行解决。如刘伟和何丽怠于履行过户义务，杜涛有权代位申请强制执行。房屋过户回何丽名下后，何丽应将该房屋过户至杜涛名下。杜涛于房屋过户当日向何丽支付剩余房款82.9万元。
　　对于杜涛所提由于何丽违约未能及时过户导致增加的税费应由何丽负担一节，杜涛所提该主张有事实和法律依据，何丽应负担因过户迟延而增加的相关税费。由于具体税费金额目前尚不明确，杜涛可待实际发生后另行主张。

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