“生存权大于其他权利”可以对抗“物权优于债权”
发布日期:2018-08-09 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告XX银行起诉称:2008年7月,XX开发商向我行贷款,并用其在甲市乙区开发建设的XX小区C幢702室房屋做了抵押登记,现在XX开发商无力偿还贷款,其负责人已经携款潜逃了,我行要对诉争房屋进行拍卖,但是被告王某人称该房屋是他花全款购买的,不同意我行行使权力,所以我行请求法院拍卖该抵押房屋。
二、被告辩称
被告王某人答辩称:我和XX开发商于2008年5月底签订了《房屋买卖协议》,约定由我购买XX开发商开发修建的位于甲市乙区XX小区C幢702室房屋一套,房屋总价款为60万元,合同签订后,我向XX开发商支付了全部购房款,开发商也将房屋钥匙交给了我,开发商在合同中约定年底前能取得房本,我接到钥匙后便搬进了新房居住,我一家人在新购房屋内生活的很幸福,但是现在银行称诉争房屋在银行有抵押,要拍卖房屋,让我腾出房屋,请求法院驳回原告的诉讼请求,并判令开发商协助我办理产权证书。
三、法院查明
法院经审理后查明:被告王某人和XX开发商于2008年5月底签订了《房屋买卖协议》,约定由王某人购买XX开发商开发修建的位于甲市乙区XX小区C幢702室房屋一套,房屋总价款为60万元,合同签订后,王某人向XX开发商支付了全部购房款,开发商也将房屋钥匙交给了王某人,XX开发商在合同中约定2008年年底前能取得房产证书,王某人接到钥匙后便搬进了新房居住。XX开发商于2008年7月,以诉争房屋作为抵押,向银行贷款50万元后,后XX开发商负责人无力偿还贷款,便携款逃跑了,银行找不到XX开发商负责人,便找到被告要求腾退房屋,要将诉争房屋拍卖。双方协商未果后,银行便诉至法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:驳回XX银行的诉讼请求。
五、律师点评
房屋买卖纠纷律师靳双权认为:本案中,王某人和XX开发商签订的《房地产买卖协议》是双方当事人真实意思表示,且不违反相关法律规定,协议依法有效,702室房屋虽尚未办理产权登记,但王某人已向XX开发商支付了所有购房款,具有安全取得房屋所有权的条件,因此不能和一般意义上的债权人相提并论。再者王某人购买诉争房屋是为了自己居住,体现的是生存权利,应优先受到保护。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,所以从司法角度出发,买受人是可以对抗建设工程价款的,而建设工程价款可以对抗一般抵押权。综上可以得知银行的抵押权不能优先于王某人的债权提前清偿,根据法理生存权大于其他权利,王某人购买房屋自己居住,并已交纳了全部购房款,其生存居住的权利应该得到优先保护,所以法院驳回XX银行的诉讼请求是对的。
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