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购买地下停车位协议书是否可以解除合同退费的民事判决书

发布日期:2018-09-08    作者:崔新江律师
一、当事人信息
原告:李XXXX,女,汉族,现住济南市。
被告:山东XXXX置业有限公司,住所地济南市。
二、审理经过
原告李XXXX与被告山东XXXX置业有限公司(以下简称山东XXXX置业公司)商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年7月31日立案,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李XXXX、山东XXXX置业公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
三、原告诉称
李XXXX向本院提出诉讼请求:1.判决解除2011年6月13日原被告双方签订的地下停车位销售协议,山东XXXX置业公司退还李XXXX购停车位款13万元并支付利息(利息按同期银行贷款利率计算从2011年7月6日原告付款之日算起至本案结案之日止),利息共53645.48元;2.判决山东XXXX置业公司支付该停车位总价款的日万分之一违约金,违约金共计贰万元整;3.本案诉讼费用由山东XXXX置业公司负担。事实与理由:李XXXX于2011年6月13日与山东XXXX置业公司签订地下车位销售协议,约定由李XXXX购买山东XXXX置业公司位于济南市历山路XXXX地下停车位,建筑面积31.16平方米,该车位总价款壹拾叁万元整。李XXXX于2011年7月6日全额支付给山东XXXX置业公司。双方在签订协议时,山东XXXX置业公司要求李XXXX手写一份材料,大致内容是李XXXX自愿购买该车位,保证在综合验收前不使用该车位,等综合验收结束后,由物业负责拆除护栏后交付使用。该手写材料由山东XXXX置业公司保存。综合验收结束后,销售人员李XXXX告诉李XXXX护栏可以拆除了,李XXXX多次与济南XXXX物业管理有限公司协商,要求拆除护栏,物业负责人说让李XXXX等待,他们会向上级主管部门请示,至今无果。2016年10月初李XXXX发现车位邻墙上被开了三个窗,并安装了大型油烟机和排风扇,隔壁的饭店正向地下停车场排放废油烟。隔壁建筑原始规划用途是车库,业主私改用途,出租成了饭店。李XXXX为此事多次找物业协商,要求将墙面恢复原状,至今无果。因此,李XXXX根据协议约定向法院起诉,望判如所请。
三、被告辩称
山东XXXX置业公司辩称,李XXXX所述不属实。山东XXXX置业公司已将符合合同约定的车位交付,李XXXX对车位前有护栏的现状是明知并认可的,山东XXXX置业公司不构成违约。至于李XXXX所称车位相邻的饭店排放油烟影响其车位使用问题,据山东XXXX置业公司了解,这一情况并不存在,退一步讲,即使存在这一情况,也与本案不是同一个法律关系,与山东XXXX置业公司无关,这是李XXXX与相邻业主的相邻关系问题。综上所述,李XXXX的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院依法驳回李XXXX的诉讼请求。
四、本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对山东XXXX置业公司提交的与其他业主签订的车位销售协议及销售发票记账联,与本案缺乏关联性,本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2011年6月13日,李XXXX与山东省XXXX投资有限公司(以下简称山东XXXX投资公司)签订地下停车位销售协议,约定由李XXXX购买山东XXXX投资公司依法建设的位于历下XXXX车库(以下称涉案车位),车位总价款为13万元,由李XXXX在签订协议时一次性支付。合同约定以现场现状为交付标准。合同关于违约责任的约定如下:双方违反协议规定必须追究违约方的违约责任,李XXXX逾期交款或山东XXXX投资公司逾期交付车位的,违约方均按该车位总价款的日万分之一向对方支付违约金。合同还对地下停车位的交接以及山东XXXX投资公司终止协议的权利等其他内容进行了约定。该协议签订后,李XXXX支付了停车位价款,并自2011年8月21日向合同中约定的前期物业公司交纳了停车位管理费。
2011年6月26日,李XXXX向山东XXXX投资公司手写承诺书一份,载明:本人李XXXX申请购买XXXX车位,该车位前有栏杆妨碍停车,特申请在综合验收完成后并接到XXXX郡售楼处通知后予以拆除,拆除后如政府要求恢复,则同意恢复,并保证不破坏排水沟盖。
另查明,因XXXX郡项目规划及现状,涉案车位所在的17号楼后变更门牌号为XXXX4号楼,该楼及地下车库于2011年7月18日经过综合验收备案。
再查明,山东XXXX投资公司即为本案被告山东XXXX置业公司,其于2015年11月9日发生名称变更,变更为现名。
五、本院认为
本院认为,李XXXX与山东XXXX置业公司签订的地下停车位销售协议系双方当事人真实意思表示,山东XXXX置业公司对涉案车位的建设系合法开发建设并经过综合验收备案,不违反法律法规的强制性规定,为合法有效协议,双方当事人均应依约履行。
关于涉案车位的地下车位协议是否应解除的问题。李XXXX以涉案车位不具备交付条件为由要求解除协议,本院认为,双方当事人有权对合同标的的交付条件进行约定,一旦约定则对双方均具有约束力。本案中李XXXX与山东XXXX置业公司在协议中约定按现场现状为交付标准,而通过李XXXX2011年6月26日手写承诺书可知,其对于涉案车位存在栏杆妨碍停车这一现状是明知的,故山东XXXX置业公司交付的涉案车位即使存在栏杆也是符合合同约定的交付条件,且李XXXX也实际接收了涉案车位并按照约定交纳车位管理费,故李XXXX要求解除地下停车位协议并退还车位款、支付利息的诉求,无事实和法律依据,本院不予支持。
关于是否应支付违约金的诉讼请求。本院认为,李XXXX2011年6月26日承诺书中已载明“申请在综合验收完成后并接到XXXX郡售楼处通知后予以拆除”,即李XXXX明知护栏的存在、护栏可以拆除的事实且拆除的义务主体为李XXXX本人,山东XXXX置业公司仅须履行通知拆除的义务,而李XXXX在诉状中已自认“综合验收结束后销售人员李XXXX告诉李XXXX护栏可以拆除了”,故山东XXXX置业公司已经履行了通知义务,护栏未能拆除、车位无法使用的责任并非由山东XXXX置业公司造成,对李XXXX要求支付违约金的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条等法律规定,判决如下:
一、驳回原告李XXXX要求解除2011年6月13日与被告山东XXXX置业有限公司签订的地下停车位销售协议、退还购停车位款130000元及支付利息的诉讼请求;
二、驳回原告李XXXX要求被告山东XXXX置业有限公司支付违约金20000元的诉讼请求。
案件受理费4350元,由原告李XXXX负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预缴上诉费,上诉于山东省济南市中级人民法院。
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