一不小心买到法院查封房怎么办？

作者：崔迎春律师

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上海市光明律师事务所合伙人崔迎春律师近期代理一起买房人在签署《房地产买卖居间合同》并交付定金和部分房款后，在签署《房屋买卖合同》和办理过户手续之前，出现房产因出卖人涉其他债务纠纷另案被法院司法查封的案件，因房产被法院司法查封导致房产无法办理过户手续。买房人委托本律师代为提起房屋买卖合同纠纷一案诉讼，诉求解除双方《房地产买卖居间合同》，双倍返还定金，返还已支付房款。经上海市宝山区法院开庭审理并判决支持解除双方《房地产买卖居间合同》，双倍返还定金，返还已支付房款。


律师提示，在签订二手房买卖合同之前，买房人应充分了解房产是否存在被设定抵押或被查封情形，前往不动产登记事务中心拉产调，并将房屋是否设定抵押或被查封情况约定在协议中。在二手房屋买卖过程中发生房产被法院司法查封的情况，房产在解除查封前是无法办理过户手续的，买房人要及时向法院起诉请求解除合同，双倍返还定金和已支付房款，或要求返还房款并承担违约责任。为保障可追回房款损失，建议申请财产保全，以减少损失。


附判决书。

上海市宝山区人民法院


民事判决书

(2018)沪0113民初14568号


原告:王XX，男，1982年10月19日生，汉族，住上海市静安区芷江西路XXX弄XX号XXX室。
委托诉讼代理人:崔迎春，上海市光明律师事务所律师。

被告:陈XX，男，1989年5月20日生，汉族，户籍地上海市崇明区新河镇新隆村新华XXXX号。
委托诉讼代理人:杨XX，系被告陈XX父亲。
被告:杨XX，男，1964年11月1日生，汉族，住上海市宝山区月富路XX弄XX号XXX室。

原告王XX与被告陈XX、杨XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王XX的委托诉讼代理人崔迎春、被告杨XX暨被告陈XX的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX向本院提出诉讼请求: 1、解除原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》; 2、两被告双倍返还原告定金人民币20万元(以下币种均为人民币); 3、两被告退还原告房款7万元。事实和理由: 2017年12月29日，原告与被告陈XX、杨XX就上海市宝山区XX路XX弄XX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间合同》，系争房屋转让总价款为230万元，原告于签订本合同时，支付诚意金10万元，两被告接受交易并签署本合同，则原告委托居间方将诚意金转交给被告作为定金。原告于2017年1月23日、2018年12月29日分别向被告杨XX银行帐户汇款10万元、7万元。此后两被告不同意卖房，拒绝继续履行合同义务，且原告发现系争房屋上有嘉定法院的轮候查封。因两被告隐瞒真实债务及房屋抵押查封情况，致使原告购买系争房屋的过户目的无法实现，两被告构成根本违约，故原告诉至本院。

被告陈XX、杨XX辩称，原告在购买系争房屋时知道系争房屋有查封的事实，系争房屋房价低于市场价，原告自愿承担相应风险，被告不存在违约行为。被告现在仍然同意继续履行合同。另，原告也没有帮被告将系争房屋上的查封解除掉。综上，被告不同意原告的全部诉请。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人系被告杨XX、陈XX，抵押权人有上海市住房置业担保有限公司、孙XX2017年12月29日，原告(乙方、买受方)与被告杨XX、陈XX(甲方、出卖方)签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方以230万元价格向甲方购买系争房屋，乙方于签署本合同时，支付诚意金10万元至居间方，并委托居间方与甲方洽谈，若甲方接受交易条件并签署本合同的，则乙方委托居间方将诚意金转交给甲方作为定金。另，合同空白处约定：“双方协商一致同意还查封和银行贷款，当月办理房屋交接手续。”被告杨XX代被告陈XX在合同落款处签字。被告陈XX对系争房屋交易不持异议。2017年12月29日，原告汇至被告杨XX银行账户10万元，并由被告杨XX出具收款收据。收款收据主要内容为被告杨XX收到原告支付的系争房屋定金10万元。2018年1月23日，原告汇至被告银行账户7万元，并由被告杨XX出具收到7万元房款的收款收据。

另查明,2018年1月18日，系争房屋被上海市嘉定区人民法院司法查封。

审理中，原、被告确认，双方签订《房地产买卖居间合同》时，系争房屋上只有上海市黄浦区人民法院的查封，涉及债务金额8万元，后被告用原告支付的7万元房款解除了上述查封。

本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。2017年12月29日双方签订合同时，系争房屋仅有上海市黄浦区人民法院的查封，原告与被告对上述情况均已明知，并对此进行了约定。然在合同履行中系争房屋又被上海市嘉定区人民法院司法查封，该司法查封超出了原告的预期，增加了原告购买系争房屋的风险，被告亦未通过提供担保或自动履行债务等方式向法院申请解除司法查封，致使系争房屋买卖合同客观上无法履行，被告行为应属违约行为，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告收取10万元定金后未积极履行义务，根据定金罚则，其应当双倍返还原告定金20万元。被告收取的其余房款7万元在合同解除后亦应予返还。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：

一、解除原告王XX与被告杨XX、陈XX之间于2017年12 月29日就上海市宝山区XX路XX弄XX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》.

二、被告陈XX、杨XX于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告王XX定金20万元.

三、被告陈XX、杨XX于本判决生效之日起十日内，返还原告王XX房款7万元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取2,675元，由被告陈XX、杨XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。


审判员 武恩强

二O一八年九月二十五日


书记员 陈叶