子女出资以父母名义购买公房，最终被判作为遗产进行分割

吴老先生和王老太有两个女儿，分别是大女儿吴梅和小女儿吴丽，吴老先生单位原来分配给其一套承租的501号公房。1998年单位通知，可以购买公房产权。当时父母没有那么多钱，妹妹吴丽还未参加工作，经家庭协商先由姐姐吴梅出资购买。
        后在折算了吴老先生和王老太二人的工龄后，以吴老先生的名义购买了该套公房，房屋总价款2万余元。1999年5月单位下发房产证，该公房所有权登记在吴老先生的名下。2006年吴老先生去世，未留下任何遗嘱。吴老先生去世后，王老太便搬到小女儿家住，饮食起居均由小女儿吴丽悉心照料。
        2011年王老太被查出得了癌症，在去世前王老太留下一份遗嘱，遗嘱中载明：“我自愿将501号房中属于我的份额，在我去世后，由我的女儿吴丽继承。立遗嘱人王老太、代书人赵某某、见证人刘某某。”2012年初王老太去世。
        处理完后事，吴梅便要求将父亲名下的房子过户给她一个人：“房屋是我出资买的，没有你的份儿。”“房子是父母的，妈将她的份额给我了，我应该继承”吴丽反驳到。因为双方各执一词，对于房屋分割无法达成一致，最终只能对簿公堂。
       难道姐姐出资购买的房子就不是父母的遗产了吗？那母亲立下的遗嘱是否还有效？吴丽带着种种疑问找到了笔者，笔者在详细了解了案件情况后，建议吴丽向法院起诉分割遗产。
      法院判决
     北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：

• 位于北京市朝阳区某小区501号房归吴丽所有；
• 吴丽给付吴梅房屋折价款三十万元。

        律师剖析
        在日常生活中，子女以父母名义购买公房的情况不在少数，因公房归属及继承而引发的纠纷亦日渐增多，该案中吴梅即是借父母的名义购公房。
       单位分配的公房属 于我国特定历史时期的产物，随着房改政策的推进，国家允许承租人以优惠价或者成本价购买公房。这类房屋在购买时往往会折算夫妻双方的工龄，且都是出售给原 承租人，房屋产权证也登记在原承租人的名下。一般对于此类房屋，子女的出资，在司法实践中大部分仅能认定为债权债务，子女不能仅因其出资而直接认定房屋归 其所有。
        笔者认为，本案中，虽然前期购房的出资是吴梅拿出来的，但是吴梅与父母之间并没有约定谁出资房子就归谁所有。另外，自2006年吴老先生去世后，王老太便 与吴丽生活居住在一起，501号房屋也交由吴梅出租，房租均由吴梅一个人收取，作为对其购房出资的补偿。
       现在吴老先生和王老太均已去世，501号房屋登记在吴老先生的名下，且该房屋系在二老婚姻关系存续期间取得，应属于夫妻共同财产。二老去世后，该房屋应依法认定为二老的遗产。原则上，如果老人生前立有遗嘱则遵照遗嘱执行，如果没有遗嘱一般将按法定继承进行分割。
      在庭审中，吴梅否认遗嘱的真实性，称遗嘱是吴丽伪造的。在笔者的建议下，吴丽请当时的见证人刘某某出庭作证，当庭接受了法官及对方的询问。刘某某证实该遗嘱的内容均系王老太的真实意思表示，当时是由王老太口述，赵某某代书写的，其当场见证并在遗嘱中签名。
        依据我国《继承法》的规定，遗嘱的 形式主要有如下几种：一是自书遗嘱，即由立遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；二是代书遗嘱，即由两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明 年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名；三是公证遗嘱，由遗嘱人经公证机关办理；四是录音遗嘱，需有两个以上见证人在场见证；五是口头遗嘱，只 有遗嘱人在危急情况下，才可以立口头遗嘱，口头遗嘱须有两个以上见证人在场见证。
       本案中，王老太所留遗嘱符合我国《继承法》关于代书遗嘱的规定，应属于代书遗嘱，该遗嘱经见证人见证，是老人的真实意思表示。因此，该遗嘱是真实有效的遗嘱，房产分割应遵照遗嘱来执行。
        鉴于房产属于不可分物，可依据继承人所 占的份额不同而确定房屋归属，一般情况下房屋归份额较多的一方所有，取得房屋的一方给付对方相应份额的折价补偿。结合本案的情况，吴老先生去世后，属于其 的一半房产应由王老太和吴梅、吴丽共同继承，即每人六分之一的份额，现在王老太立遗嘱将自己享有的份额给吴丽，那么吴丽实际上占有该房屋的六分之五的份 额。
        在笔者的建议下，吴丽起诉要求继承六分之五的产权份额，房屋归吴丽所有，折价款按份额支付给吴梅。最终，法院经过审理支持了吴丽的诉讼请求，判令吴丽支付吴梅房屋折价款三十万元。
        在此，笔者特别提醒读者朋友，对于公房买卖，一般情况下不要借名购买，即便借名购买，一定要保留双方存在借名购房的证据，仅是出资关系，证明不了双方存在借名买房的事实。
        如果父母认可谁出资房屋就归谁所有，则最好出资人与父母之间能有一纸书面的约定或者签订一份协议，这样才能在将来最大限度保护出资人的利益。一般情况下， 如果没有相关证据证明出资人与出名人之间就财产归属有约定，那很有可能出资人的出资最终只能作为债权债务来主张。
       诉讼策略指引
       结合本案的情况，吴丽持有老人的遗嘱，而吴梅对于遗嘱不认可，并称房屋是其出资购买应归其所有。在此情形下，有可能出现两种情形：
        一是吴梅会起诉要求确认房屋归其所有，这时吴丽就只能被动的应诉，反驳其诉讼请求，即便胜诉最终也无法确认房屋归吴丽所有。
       第二种是吴丽主动起诉，要求依法继承房产份额， 房屋归吴丽所有，吴丽给付吴梅相应份额的折价补偿。相比较而言，吴丽占的房产份额较多，吴梅不认可遗嘱的真实性，如吴丽提起诉讼则能更好的占据主动权。同 时，对于本案而言，请见证人出庭作证是非常必要的，以证实遗嘱是老人的真实意思表示，如果吴梅对遗嘱的真实性有异议，其须提供充足的反证。鉴于本案的情 况，吴梅未提供反证，最终法院经审理对遗嘱的真实性予以认可，支持了吴丽的全部诉讼请求。
         法条链接
     《中华人民共和国继承法》第十七条第三款：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”
    《民法通则》第七十一条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”
      第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。
      按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”