律师解析一起农村房屋买卖合同纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告苟先生起诉称：苟大叔是我父亲，于2015年3月10日已过世。苟大叔未经我同意，于2005年擅自将我坐落在甲市乙区XX镇XX村的房屋出售卖给被告，苟大叔和被告黄先生之间的买卖行为严重侵犯了我的合法权益，所以请求法院判令：1.确认苟大叔和被告黄先生之间签订的房屋买卖合同无效;2.判令被告黄先生将诉争的房屋和宅基地腾退并交还我;3.案件诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告黄先生答辩称：我与本案诉争房屋的卖主苟大叔均系XX镇XX村村民，本案诉争的房屋和院落是苟大叔继承其父亲的遗产，与本案原告苟先生无关，虽然2001年9月份XX村委会确权时将诉争房屋和院落登记在苟先生的名下，但那是XX村委会按户登记。当时由于诉争房屋的卖主苟大叔(1943年出生)年事已高、体弱多病，再加之，本案的原告为儿子小苟上户口需要，所以，XX村委会将诉争房屋按户登记在本案的原告苟先生的名下，故此，本案诉争房屋的所有人依然是苟大叔。苟大叔有权将诉争的房屋卖给我，其行为符合我国物权法、合同法、民法通则的规定，所签订的《房屋转让书》合法有效;2005年1月8日，苟大叔同我经过友好协商，在平等自愿的前提之下，在两位中证人村大队长和村民蒋先生的见证下，并由中证人王某执笔签订了《房屋转让书》，我当天就把购房款21500元付清给卖主苟大叔，卖出当天也把诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》和该房屋及院落的钥匙交付给我，我把诉争房屋整理好之后，于2005年3月份搬入居住至今;.2006年春，我将所购买苟大叔的3间北房拆除，在原址之上又新盖了4间南房，作为我自己所开办的农家院的厨房使用;苟大叔把诉争房屋卖给我时候，原告已经35岁，已成年且系完全民事行为能力人，都知道父亲苟大叔把诉争房屋卖予我，原告认可诉争的《房屋转让书》，只是由于乙区XX镇XX村要拆迁，在巨大的经济利益驱使之下，原告曾于2017年4月7日将我诉至法院，经法院释明驳回后撤诉。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　苟大叔与苟先生系父子关系，苟大叔、苟先生与黄先生均系乙区XX镇XX村农民。2005年1月8日，苟大叔将其父亲留下的祖宅转让给本村农民黄先生，价款21500元，双方签订了《房屋转让书》，王某、蒋先生作为中证人，签订合同当天，黄先生向苟大叔支付房屋价款。后苟大叔向黄先生交付了房屋，黄先生在2005年将房屋拆除，新建南房三小间加一过道。苟大叔于2015年去世。诉争房屋最开始的集体建设用地使用证不是苟先生的名字，因为苟先生的儿子要上户口，就说把名字变更成苟先生。
　　四、法院判决
　　驳回原告苟先生的全部诉讼请求。
　　五、律师点评
　　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于本案争议焦点，首先，诉争房屋为原告爷爷留下来的祖宅，虽然集体土地建设用地使用证登记在苟先生名下，但其表示并不知道登记在自己名下。其次，苟大叔夫妇在出卖前一直在此房屋居住，且苟先生也认为此房屋为其父母所有，苟先生母亲也认为诉争房屋出卖之前是其夫妇俩的，该房屋的集体土地建设用地使用证也是由其保管。再次，苟先生多年居住在XX村，在其父母将诉争房子卖与黄先生，且黄先生将诉争房屋拆除重建十余年后，其一直未提异议。最后，苟大叔夫妇收取了诉争房屋价款。综上可以看出，基于某种原因集体土地建设用地使用权证登记在原告名下，但此项登记并不是对原告享有房屋所有权的确认，该房屋由苟大叔夫妇占有、使用、收益、处分，苟大叔夫妇为该房屋的实际权利人。原告主张的诉讼请求，因本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在集体经济组织成员内部流转。由于苟大叔、黄先生属于同一集体经济组织成员，双方之间的房屋及宅基地转让行为，属于内部流转，并不违反法律规定。