以物抵债的《房屋买卖协议》效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告丁先生起诉称：2016年4月15日 与被告订立房屋买卖协议一份，约定被告将其所有的位于甲市A镇XX村7号楼601室及A-45号车库所有权转让给我，总价为69.5万元。协议订立后我支付了房款，被告也将房屋实际交付我使用至今，但被告一直未能依法与我办理不动产登记手续。所以请求法院判令：被告将位于甲市A镇XX村XX小区7号楼601室及A-45号车库不动产变更登记至我名下。
　　二、被告辩称
　　被告常大叔、徐女士答辩称：未收到原告房款，买卖合同上并非徐女士签名，请求驳回原告的诉讼请求。
　　被告常先生答辩称：案涉房屋属于常大叔、徐女士所有，我无权处置，我与丁先生之间的债权债务与本案无关。
　　被告曹女士未作答辩。
　　三、法院查明
　　常大叔与徐女士系夫妻关系，常先生与曹女士系夫妻关系，常先生系常大叔与徐女士之子。2016年4月15日，在常大叔、徐女士住所处，常大叔、徐女士(甲方)与丁先生(乙方)签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将其名下位于甲市A镇XX村7号楼601室的房产(建筑面积124.71平方米，自行车库11.25平方米)(以下简称案涉房屋)转让于乙方，价格为695000元，案涉房产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担;签订本协议时，乙方于2016年4月15日先付甲方购房定金695000元;甲方房产证办好后过户给乙方，乙方只负责过户的钱。协议“甲方”落款处有常大叔、徐女士、常先生、曹女士的签字，其中“徐女士”的签名是由其孙女代签。《房屋买卖协议》签订同时，常大叔、徐女士、常先生、曹女士将案涉房屋的钥匙交付丁先生，并出具《收条》一份，内容为“今收到T公司丁先生购XX村7号楼802房款共计陆拾玖万伍仟元整(￥695000.00)，一次性付清”，“收款人”处有常大叔、徐女士、常先生、曹女士签名，其中“徐女士”的签名是由其孙女代签。
　　2016年4月23日，甲市T公司与常先生签订一份《润滑油应收账款转让协议》，约定T公司于2016年4月15日之前的销售的润滑油应收账款共计1176127元，以90万元一次性买断方式转让给常先生，账单明细见协议附件，由常先生负责回收此批账款，T公司不再负责此批应收账款所可能出现的任何死账、坏账、因收款产生的经济纠纷以及销售中的任何促销返利等商务行为;常先生作为T公司此前的润滑油销售业务人员对此情况充分了解，没有异议;为账款支付，常先生自愿将分配到的甲市XX村7号楼601室124.71平方米的拆迁房一套及自行车库11.25平方米一间作价转让、并过户给T公司作为支付此90万元账款的一部分，房屋由T公司法人代表丁先生负责接收;房屋价值以双方共同确认的评估价格为695000元;常先生负责此房屋转卖过程中产生的中介费、登记费、过户费、税费等所有费用。除去房款后的剩余账款合计205000元常先生必须在2016年12月31日前全部付清，支付方式为：以现金方式每月平均支付;如常先生未按本协议履约，T公司有权取消本协议，并追索剩余全部款项。
　　另查明，2012年2月26日，常大叔与甲市城市投资发展有限公司(以下简称L公司)签订《房屋拆迁产权调换协议书》，L公司提供常大叔位于XX小区(暂定)拆迁定销房中户(约120㎡左右)二套，小户(约100㎡左右)一套。2017年4月18日，L公司开具了案涉房屋的发票，总价款为193267.89元。2017年7月6日，L公司与常大叔签订《商品房买卖合同》，约定L公司将位于XX村7号楼601室房屋(建筑面积124.71㎡，单价1527.19元/㎡)、7号楼19#车库(建筑面积11.25㎡，单价250元/㎡)以总价193267.89元售予常大叔,付款方式为一次性付款。之后，L公司将《商品房买卖合同》、案涉房屋的发票以及《不动产转移登记申请表》交付常大叔，《不动产转移登记申请表》载明案涉房屋为常大叔、徐女士共同共有。现案涉房屋已具备办理登记至常大叔、徐女士名下的条件，但至今尚未办理登记。
　　四、法院判决
　　驳回原告丁先生的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　房产专业律师靳双权认为，原、被告之间的《房屋买卖协议》实质上是一份债务未届清偿期之前的以物抵债协议，具有担保常先生履行《润滑油应收账款转让协议》、支付T公司所转让应收账款的对价的目的。理由如下：1.《润滑油应收账款转让协议》明确约定，为账款支付，常先生将案涉房屋作价转让并过户给T公司作为支付90万元账款的一部分，案涉房屋由T公司法人代表丁先生负责接收，房屋价值双方共同确认为695000元。该约定具有以物抵债内容，且与《房屋买卖协议》的主要内容相一致，常先生、T公司以及丁先生应当明确知晓签订《房屋买卖协议》系用于以房抵债的目的;2.《房屋买卖协议》上“徐女士”的签名虽然是徐女士孙女代签，但当时徐女士在场而未作反对，且协议上也有其丈夫常大叔的签字，故徐女士孙女的代签行为应当是得到了徐女士的认可，常大叔、徐女士庭审中称未收到购房款就出具收条、交付钥匙是由于缺乏法律保护意识，明显不符常理，签订《房屋买卖协议》时除了常大叔、徐女士在场，其儿子常先生也在场，而根据《润滑油应收账款转让协议》的内容，T公司将2016年4月15日之前销售的润滑油应收账款转让给常先生，该应收账款确认的时间节点与《房屋买卖协议》的签订时间一致，因此丁先生庭审中陈述签订《房屋买卖协议》时，丁先生与常先生已协商好转让应收账款，只是转让的应收账款明细尚未确定，该陈述更加符合客观事实，根据常大叔、徐女士与常先生、曹女士共同签署《房屋买卖协议》、未收款而共同出具收条并交付钥匙的行为来看，常大叔、徐女士签订《房屋买卖协议》时，应当知晓了以房抵债的事实。综上，《房屋买卖协议》具有以物抵债性质，双方间并无房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖合同不成立，且《房屋买卖协议》以及具有以物抵债内容的《润滑油应收账款转让协议》签订之后，双方未能办理房屋所有权转移登记，原告经法院释明后，仍坚持以被告违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议，故对此难以支持。