婚内房产抵押一把辛酸一把泪

发布日期：2019-05-09 作者：张梅律师

根据《物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定，抵押权人善意取得抵押权的，抵押权有效；没有达到善意的标准，抵押权无效。以下，我就从实务的角度对擅自抵押房产的两种情况进行一一说明。
在房屋登记在两个人的名下时，一般来说，再傻的抵押权人也要见到夫妻两个人，并审查两个人的证件，并且要做抵押登记。这个时候，夫妻一方在对方不知情的情况下，为了作抵押，往往采取让人冒名顶替或者伪造委托书的方式，来让抵押权人放心，让房地产登记部门做登记。一旦这个成为了现实，不知情的一方，就要起诉到法院，要求确认抵押权无效。这个时候，抵押权人是最被动的，他要证明自己是善意的，必须证明，自己看了身份证的照片，并和真人进行了比对。如果是委托书，抵押权人必须证明委托书上的签字，他做了比对，认为是真实的。一般来说，经过真人比对、笔迹鉴定，抵押权人很难证明自己尽到了审查的义务，就无法达到善意的标准。法院往往判决抵押合同无效，抵押权不成立。因此房产证登记在两个人的名下，还是大大的有好处的，增加了夫妻一方擅自抵押房产的难度。
相比较而言，房产只登记在一方名下，他擅自抵押的成功率就要高一些。一方可以通过伪造未婚证明、离婚证明或者承诺书等方式，让抵押权人相信，这个房子是抵押人个人的财产。抵押权人一旦相信就满足了善意抵押权的第一个要件，那就是主观上善意的；如果办理了抵押权的登记，就满足了善意取得抵押权的第二个要件，就是登记的要件。如此一来，抵押权人就获得了善意抵押权。即使不知情的一方提起诉讼，在无法证明抵押权人恶意的情况下，法院往往判决抵押权人已经善意获得了抵押权，不知情的一方只能要求配偶的侵权赔偿。

但是在现有法律框架下，婚姻关系存续期间，要求配偶的侵权赔偿是有难度的。除非对方有个人财产，婚内赔偿很难实现。而如果离婚，按照《婚姻法》第四十七条的规定：离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。所以只有在离婚时，受害的一方才有可能获得经济上的赔偿。

总结一下上面说的，如果房产证在两个人的名下时，夫妻一方擅自抵押，抵押权人很难获得善意抵押权；但如果房产证登记在一方名下，则另当别论。所以夫妻双方，最好把房产证登记在双方的名下，或者到产权部门，在产权栏登记为共同共有，这样才有一份保障。

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婚内房产抵押 一把辛酸一把泪

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