出卖人在商品房买卖合同：“商品房的销售依据”一栏的空白处未填任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？

发布日期：2019-05-22 作者：110网律师

问：出卖人在商品房买卖合同：“商品房的销售依据”一栏的空白处未填任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？
答：在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。
第一，依据民法理论，故意隐瞒属于欺诈的一种表现形式。依据《民法通则意见》第68条规定。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。依该规定，认定一方当事人的行为构成欺诈，一般须具备以下四个条件：欺诈方具有欺诈的故意；欺诈方实施了欺诈行为；被欺诈的一方因欺诈而陷入错误；被欺诈方因错误而做出了意思表示。因此，认定出卖人的行为是否构成故意隐瞒应当适用上述判断标准，特别是应当审查出卖人是否具有故意隐瞒未取得预售许可证明的意思表示，并主动实施了隐瞒的行为，不同时具备上述要件的，不能认定为《商品房买卖合同解释》第9条规定的出卖人“故意隐瞒”。
第二，《商品房买卖合同解释》第9条参考了《消费者权益保护法第49条双倍惩罚性赔偿的规定，由出卖人承担惩罚性赔偿责任，旨在对出卖人的恶意行为予以惩罚，维护相对弱势的买受人，因此，在认定出卖人是否存在故意隐瞒行为时更应该强调其主观上的恶意，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。
相关法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
2故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
3故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
相关案例：
福建省厦门市中级人民法院案号： (2018)闽02民终6130号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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