购买农村房屋后，将户口落户到该房屋，房屋买卖合同有效吗？

发布日期：2019-06-11 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　杜某诉称：1998年11月，我与李某签订房屋买卖合同书，我将位于北京市怀柔区大中富乐村×号宅院卖给李某，李某付购房款8万元。李某属城市居民，禁止购买农村房产，也无权使用农村集体的宅基地，因双方的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，故起诉要求：1、判令杜某、李某之间关于北京市怀柔区大中富乐村×号房屋买卖合同无效;2、判令李某立即腾退房屋及院落;3、杜某返还李某购房款8万元;4、诉讼费用由李某负担。
　　2、被告辩称
　　李某辩称：首先，杜某、李某于1998年11月签订房屋买卖合同，现杜某起诉已过诉讼时效，丧失胜诉权。其次，杜某、李某签订的房屋买卖合同并未违反法律强制性规定，且被大中富乐村村委会同意和相关机关认可并加盖印章。李某及家人原为农业户口，后因相关政策转为农村非农居民并落户大中富乐村，×号为李某及家人户口登记处所，李某对房屋具有合法产权已被户籍管理等机关认可。农村非农居民享有农村房屋所有权及宅基地使用权是普遍现象，李某居住村一半以上为农村非农居民，农村非农居民具有农村房屋产权并未被法律所禁止。因此李某并非严格意义上的城市居民，杜某、李某签订的房屋买卖合同不能比照城市居民购买农村房屋相关政策处理，市场交易的稳定性应依法予以维护。第三，如果杜某、李某双方签订的房屋买卖合同无效，杜某要承担合同无效的全部赔偿责任，而且诉争房屋作为李某家庭唯一住房，李某不具备腾退房屋的条件。综上，请求法院裁定驳回杜某的起诉或判决驳回杜某的全部诉讼请求。
　　二、法院查明
　　1998年11月，李某(甲方)与杜某(乙方)签订房屋买卖合同，内容为：“1、乙方愿意将自己所有的6间砖瓦结构房屋院落卖给甲方。2、甲方愿意出资8万元，把房屋、院落买下。3、经过甲、乙双方协议达成共识，乙方除把房屋院落卖给甲方，同时所有权也全部交给甲方，乙方愿意从成交之日起，不提房屋所有权问题，并保证下一代永不追究这些事，永远不干涉甲方。4、其它应说明的有关事宜。5、本合同自签字之日起有效。”李某于合同签订当日交清房款，并于同年12月14日搬入上述院落内房屋居住至今。李某入住后，对原有房屋进行装修，在院落内新建了厕所、棚子等。
　　经法庭释明，李某不申请对房屋及附属物重置成新价进行评估，亦不要求在本案中处理房屋及附属物、信赖利益损失赔付问题。审理过程中，李某提交了村民委员会盖章的一份证明，拟证明，经村委会同意，双方签订了房屋买卖合同，且已经履行完毕，李某一直在此居住。
　　另查，杜某现为该村农业户口;李某是非农业户口，李某妻子崔凤芳在购买涉讼房屋系城镇户口，后于2000年6月1日转为非农业户口。李某及其妻子除北京市怀柔区怀柔镇大中富乐村×号房屋之外，无其他房屋。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)杜某与李某之间签订房屋买卖合同无效。
　　2)驳回杜某的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　宅基地使用权是相应集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。目前，农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益。
　　杜某与李某在签订房屋买卖合同时不是同一集体经济组织成员，亦未经过宅基地审批手续，故双方之间的房屋买卖合同应为无效合同。无效合同自始无效，李某主张其家人户口经户籍管理机关批准已经迁入涉案院落内，因此李某取得房屋的合法产权。
　　律师认为，户籍管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别，我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以户籍落户作为认定房屋产权确权的依据，李某提交的证据也不足以证明其获得了北京市怀柔区大中富乐村村民的资格。法院确认杜某与李某之间签订的房屋买卖合同无效并无不妥。因李某现不具备腾退条件，故对杜某要求李某腾退房屋及院落的诉讼请求，法院不予支持;李某在院落内房屋的装修、扩建部分或者李某认为还有其他损失的，其可另案主张赔偿权利。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务