非本村村民购买农村房屋的买卖合同一定无效吗?
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
钱某诉称:我与朱某系同村村民,2000年9月经本村村民介绍,朱某以4.8万元价格购买了我的位于房山区×地区×村南街601号房屋。现我在本村只有唯一一处该宅基地。朱某在本村北里2号还有一处宅基地。双方的买卖行为违反法律规定的一户一宅制度,属于无效的民事行为。故诉至法院,要求依法判令双方于2000年9月签订的关于房山区×地区×村南街601号农村房屋买卖合同无效。
2、被告辩称
朱某辩称:不同意钱某的诉讼请求,理由如下:一、钱某起诉超过诉讼时效,2000年9月买卖到现在近十六年之久,超过了两年的诉讼时效;二、不同意钱某所述合同无效,我方认为买卖合同有效,农村房屋允许在集体经济组织成员内部买卖。另钱某主张我方违反一户一宅不属实,我名下没有宅基地,我的二儿子张颖也没有宅基地,买的涉案房屋是两个人一块使用的,不违反一户一宅的规定;三、法律没有规定本村的居民不能买卖农村房屋,在同村内是可以买卖的,居民也享受,不能排除居民,包括在经济合作社成员内,居民也是成员之一,钱某说的没有法律依据。买卖合同签订十六年之后钱某提起合同无效的诉讼,并不是因为钱某没有地方居住,没有宅基地,而是因为村里有旧村改造,涉及拆迁和补偿利益,我方认为钱某违反了诚实信用原则。综上三点,我认为法院应该驳回钱某的诉讼请求。
二、法院查明
朱某为北京市居民户口,其与妻子张某于1974年5月17日登记结婚,张某于2009年去世,张某去世前为北京市房山区×村集体经济组织成员。
北京市房山区×地区×村南街601号院宅基地系钱某于1993年4月30日申请并经有关部门批准所得。2000年10月10日,钱某与朱某签订《房屋出售决议书》,约定钱某将位于601号院内房屋及院墙以48000元的价款卖给朱某。当日,朱某交付购房款,钱某交付房屋及宅院。朱某购买上述房屋后,与家人在该宅院内居住生活至2012年,后将房屋另行出售。
审理过程中,原审法院向×村书记调查,其称朱某不属于×村集体经济组织成员,朱某妻子张某去世前是×村集体经济组织成员,朱某的儿子亦为×村集体经济组织成员。
四、律师点评
房产律师靳双权认为:
当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。买卖双方作为具有民事行为能力和民事权利能力的主体,均应为自己实施的民事行为承担法律责任。
根据本案查明的事实及现有证据,朱某在与张某夫妻关系存续期间购得钱某原有的601号院房屋,朱某据此获得对601号院房屋的共有权利。601号院房屋坐落于北京市房山区×地区×村集体土地上,购房当时张某作为房屋共有人之一,系该村集体经济组织成员,具备购买该村宅基地上房屋的条件。
因此,钱某与朱某签订的《房屋出售决议书》系双方真实意思表示,且当时在世的房屋共有权人张某取得房屋不存在违反法律、法规强制性规定的情形。朱某取得宅基地使用权是否违反“一户一宅”的行政管理性规定与本案合同效力并无必然联系。故钱某与朱某之间的买卖行为应为有效,双方应依诚实信用原则履行协议。钱某要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求,法院不予支持。
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