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房屋买卖合同纠纷中居间方责任承担的类型

发布日期:2019-07-19    作者:曹乐维律师

居间方的责任主要有两种。一种类型是不支付居间费或返还已支付的居间费。根据《合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”即居间方请求支付报酬以其促成了买卖双方房屋买卖合同的签订为条件。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”
笔者认为,原告对居间方提出这个诉求应以原告诉求解除包含房屋居间合同关系的房屋买卖合同为前提。并且这一诉求应以居间方对合同的解除存在过错且合同对居间服务费的支付条件没有作出特别约定为支持的条件。
第二种类型是承担补充赔偿责任或者连带赔偿责任。如上所述,居间方承担责任主要是基于合同义务以及其法定义务。在实务实践中,较多的是居间方违反了如实报告义务、审查、核实义务而对房屋买卖合同的解除存在过错而被判决承担相应的赔偿责任。比如隐瞒或者未核实房屋的权属状况、是否存在已抵押、已查封等权利限制状况等,导致买受方无法实现房屋过户登记的合同目的。至于核实、如实告知的内容范围上文已有论述,在此不再赘述。
笔者认为,无论是判决承担补充赔偿责任还是承担连带赔偿责任,其实际为居间方应承担的违约责任,因此,居间方须承担的责任范围应符合《合同法》第113条的规定。同时,根据权利义务对等的法理原则,居间方承担的责任范围也不应过分高于其提供居间服务可获取的报酬范围。
综上,在并存房屋买卖合同关系以及居间合同关系的房屋买卖合同纠纷中,原告在起诉时直接将居间方列为被告或第三人已被部分地区的法院所接受。如实告知、审查、核实义务是居间方从事房屋居间市场活动的常识经验和惯例守则,且属于其法定的附随义务。而居间方是否应承担责任取决于其是否违反了合同约定的义务以及该法定义务,以居间方存在过错为其责任承担的前提。我们期望,最高院以更多指导性案例等方式规范司法实践中的不同做法。
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