蒙XX诉莫XX、潘XX门面租赁合同纠纷第二审

案情简介：2014年8月24日，蒙XX找到潘XX、莫XX,与潘XX、莫XX协商欲承租7号门面，经协商一致，蒙XX向潘XX提前交纳了9月份门面租金1850元及押金2000元，潘良出具《收据》两份交蒙XX收执；蒙XX向莫ＸＸ银行转账２４０００元，莫ＸＸ出具《收据》（注明“收到蒙ＸＸ交来门面转让费”）一份交蒙ＸＸ收执。２０１４年８月２６日，蒙ＸＸ与潘ＸＸ签订《门面租赁合同》，约定租期自签订合同之日起至门面拆迁时止，月租金为１８５０元。双方交付门面后第二天即２０１４年８月２７日，门面被市场中断水电供应，导致无法使用，蒙ＸＸ被市场告知潘ＸＸ违反了不得转租的合同约定，故门面于２０１４年９月２３日被市场收回，蒙ＸＸ亦将钥匙交还给市场。蒙XX认为承租了门面却无法使用，造成了损失，经过协商，潘XX与莫XX均拒绝返还已经收取的房租、押金及门面装让费，故蒙XX无奈，向法院起诉要求返还。一审法院（柳州市鱼峰区人民法院）认定转租合同无效，同时认为莫XX无权处分承租权，其应当如数返还收取费用，遂以此作出一审判决。被告莫XX不服一审判决，向柳州市中级人民法院提出上诉，要求驳撤销一审判决，驳回蒙XX一审诉讼请求。二审法院经过开庭审理，认为门面转租合同有效，但因不可归责于当事人各方的事由合同不能履行，各方已收取的财物应当相互返还，故作出终审判决：纠正一审认定转租合同无效的判决，维持一审其他判决。本律师代理蒙XX第一审、第二审诉讼，均胜诉，较为圆满的为当事人解决了争议问题。现将二审判决公示大家，以其对类似纠纷全体提供参考和帮助。
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书
（2015）柳市民二终字第59号
上诉人（一审被告）：莫XX，男，XXXXXX。
委托代理人：莫XX，XXXXXX律师。
被上诉人（一审原告）：蒙XX，女，XXXXXX。
委托代理人：韦维，广西银正律师事务所律师。
一审被告：潘XX，男，XXXXXXX。
上诉人莫XX因与被上诉人蒙XX、一审被告潘XX租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人莫XX的委托代理人莫XX、被上诉人蒙XX的委托代理人韦维到庭参加诉讼。一审被告潘XX经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年1月1日，潘XX与柳州市天天来农贸市场办公室（以下简称市场）签订《天天来农贸市场门面（摊位）租赁协议书》（以下简称《协议》），《协议》约定：1、市场向潘XX提供市场外门面区7号（门面、摊位）作经营白酒使用；2、潘XX每月8日前交纳租金1350元；3、潘XX如“未经市场同意擅自转租、分租或与他人调剂交换的”双方约定的合同自然终止，市场有权另行招租，，押金不退；4、租赁期限自2013年1月1日至2013年6月30日止，等等。潘XX承租市场7号门面期间，将门面转租给莫XX，双方于2013年4月1日签订《门面租赁合同书》，合同约定租赁期限自2013年4月1日至2013年6月30日止，月租金为1500元。租期届满后，因租金调整，潘XX、莫XX又于2013年7月1日至2013年12月31日止；7-9月的租金为1500元，10-12月租金为1850元。潘XX、莫XX签订的租赁合同届满后，双方无未续签，但潘XX同意莫XX继续使用门面。2014年8月24日，蒙XX找到潘XX、莫XX，与潘XX、莫XX协商欲承租7号门面，经协商一致，蒙XX向潘XX提前交纳了9月份门面租金1850元及押金2000元，潘良出具《收据》两份交蒙XX收执；蒙XX向莫ＸＸ银行转账２４０００元，莫ＸＸ出具《收据》（注明“收到蒙ＸＸ交来门面转让费”）一份交蒙ＸＸ收执。２０１４年８月２６日，蒙ＸＸ与潘ＸＸ签订《门面租赁合同》，约定租期自签订合同之日起至门面拆迁时止，月租金为１８５０元。双方交付门面后第二天即２０１４年８月２７日，门面被市场中断水电供应，导致无法使用，蒙ＸＸ被市场告知潘ＸＸ违反了不得转租的合同约定，故门面于２０１４年９月２３日被市场收回，蒙ＸＸ亦将钥匙交还给市场。蒙XX认为承租了门面却无法使用，造成了损失，遂酿成本诉。
另，一审法院于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场实地勘察，并询问了市场办公室主任柯XX，查明涉诉门面所有权人系柳州市鸡喇村委会（以下简称鸡喇村委），市场承包鸡喇村委柳州市燎原路54号土地经营权，其中包括地上附属物的出租权。在市场与潘XX的有效租赁期限内，市场虽曾口头表示不同意潘XX的转租行为，但没有提出解除合同。即使在市场与潘XX租赁合同到期，市场亦允许潘XX、莫XX继续使用门面。
一审法院审理认为，蒙XX与潘XX签订的《门面租赁合同书》，是基于与潘XX签订的《协议》，合同对租金标准、租赁期限等进行了明确约定，具有明显转租性质。本案中，潘XX将涉诉门面擅自转租给了蒙XX的行为系无权处分，市场明确表示对此不予认可已采取收回门面的措施，故蒙XX与潘XX于2014年8月26日签订的《门面租赁合同书》为无效合同。基于蒙XX与潘XX所签租赁合同为无效合同，无效合同自始无法律约束力，故潘XX应当返还蒙XX押金2000元及租金1850元。潘XX承租市场门面租赁期限届满后，双方未续约，但市场允许其继续使用门面，故原租赁合同继续有效，视为不定期租赁合同。在此期间潘XX两次将门面转租给莫XX，市场虽曾口头提出异议，但后亦默认了该转租行为。租期届满后双方同样未续签但莫XX实际使用，潘XX、莫XX的不定期租赁合同双方均有权随时解除。本案中，莫XX遂涉诉门面可租用，但无权转租，也无权对门面的承租权及内置物品进行处分。对于涉诉门面的内置物品，因其收取蒙XX转让费时没有对物品价值进行区分及认定，庭审时也没有提供证据证明物品价值，莫XX辩称24000元系蒙XX补偿给其的装修损失及物品价值，对此意见一审法院不予采纳，蒙XX要求莫XX返还给蒙XX门面转让费24000元，一审法院予以支持，但蒙XX要求支付该款利息，缺乏法律依据。另，潘XX潘XX并未收取转让费亦未从中获利，对于蒙XX要求潘XX、莫XX承担连带返还责任，没有事实及法律依据，一审法院不予认可，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第二百二十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、蒙XX与潘XX与2014年8月24日签订的《门面租赁合同书》无效；二、潘XX返还蒙XX押金人民币2000元及租金人民币1850元；三、莫XX返还蒙XX门面转让费人民币24000元；四、驳回蒙XX其他诉讼请求。案件受理费人民币596元（蒙XX已预交），减半收取298元，由莫XX负担248元，由潘XX负担50元。
上诉人莫XX不服一审法院判决，上诉陈：一、莫XX不是2014年8月26日《门面租赁合同书》当事人，合同是否有效与莫XX无关。潘XX与蒙XX签订《门面租赁合同书》。潘XX将门面转让给蒙XX，潘XX收取租金等。转让门面合同的当事人是潘XX与蒙XX，合同是否有效与莫XX无关。莫XX与蒙XX系退出门面的合同关系。
二、蒙XX以不当得利为由要求莫XX返还24000元没有事实和法律依据，上诉人交付家电家具等，已履行自己的义务。
1、2014年8月24日莫XX退出门面，并交付只有的冰箱、煤气灶、煤气罐、桌椅等家具家电给蒙XX，莫XX已履行自己的义务。当月26日蒙XX也实现与潘XX签订门面租赁合同，是否有效与莫XX无关。
2、由于莫XX退出门面有损失，经与蒙XX协商，莫XX把自有的冰箱、煤气灶、煤气罐、桌椅等家具家电给蒙XX，加上莫XX的停业损失和装修损失，由蒙XX补偿24000元给莫XX，莫XX退出门面。莫XX综合收取24000元系与蒙XX约定的结果，双方现场交钱交物，莫XX没有欺诈行为，也已把物品交付给蒙XX，对此一审庭审时蒙XX也认可的，蒙XX也没有疏忽、误解或过错情形，蒙XX主张莫XX取得24000元不当得利没有事实和法律依据。
3、一审法院认定：“对于涉诉门面的内置物品，因其收取蒙XX转让费时没有对物品价值进行区分及认定，庭审又没有提供证据证明物品价值，莫XX辩称24000元系蒙XX补偿给其的装修损失及物品价值，对此意见不予采纳。“莫XX认为，双方当事人不对物品进行区分及认定并不违法，也没有哪一条法律规定当事人交易必须要评估，2014年8月24日双方达成口头协议后，双方已履行，即莫XX退出门面，并把自有的冰箱、煤气灶、煤气罐、桌椅等家具家电给蒙XX，蒙XX补偿24000元给莫XX。双方约定应当受到法律保护。
三、一审程序违反。一审法院在开庭后于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场取证，但法院取证后并没有重新开庭质证，在判决书中直接认定，莫XX认为程序违法。
综上，原审判决认定事实错误，程序违法，严重侵犯了莫XX的合法权益。请求二审法院认真查明事实，撤销一审判决第三项，判决驳回蒙XX的诉讼请求，并由蒙XX承担一、二审诉讼费用。
被上诉人蒙XX辩称：1、莫XX与潘XX的租赁合同是否有效，是莫XX与蒙XX转租行为有效的前提。若蒙XX名字莫XX无权转租，而故意承租是不符合逻辑的。除非莫XX和潘XX故意隐瞒门面不能转租的事实，或者莫XX与潘XX未履行告知蒙XX该门面未经市场方同意不能转租的附随义务。2、根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第七十五条规定，应认定潘XX与莫XX的租赁合同有效是莫XX与蒙XX转让有效的前提，即门面转让是双方默认的附条件民事行为，所附条件是潘XX与莫XX的租赁合同合法有效，若合同无效，则转让行为无效。现转租行为被确认无效，故莫XX转让门面的行为也应认定无效。上方履行门面转让行为所付出的财物应当互相返还。3、莫XX与蒙XX对于转让未明确约定为专修和内置物品转让，假如转让为租赁权与租赁物的概括让与，租赁权部分为无权处分，租赁物部分没有证据证明损失，也没有证据证明其相应损失。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人莫XX、被上诉人蒙XX均无异议，一审被告潘XX未到庭发表意见，但上诉人莫XX认为一审遗漏查明以下事实：1、蒙XX接受煤气罐、煤气灶、冰箱、桌椅等家具家电，在一审蒙XX是认可的，且蒙XX所提交的相片里也显示出以上的家具家电。蒙XX答辩时已认可家具家电交由市场方管理，从而知道由以上财物存在。2、一审法院于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场所作的谈话笔录在一审时没有经过莫XX质证。
对于莫XX提出的第一点遗漏的事实，被上诉人蒙XX认为，确实收到莫XX门面，但并没有同时收到门面里面的家电家具，莫xx说不要门面里的家电家具了，送给蒙XX，也没有对家电家具进行清点交接。
对于上诉人莫XX认为一审遗漏查明的事实，本院认为，1、从莫XX于2014年8月24日所写的收据来看，仅写明7号门面转让费24000元，对莫XX所提到的家电家具并没有进行约定，且本案审理的是蒙XX提出的要求其返还门面转让费的诉讼请求，莫XX对于门面内家电家具并没有提出任何反诉请求。故其提出遗漏查明的第一项内容与本案审理焦点无关，本院在本案中不予审查。2、二审庭审中已出示一审法院2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场所作的谈话笔录给各方当事人质证，各方当事人对该证据的真实性无异议，也已充分发表质证意见。本院认为，该谈话笔录未在一审诉讼过程中给各方当事人发表质证意见，确有不妥，但这一瑕疵并未影响本案的实体判决结果，且二审中已对该程序的瑕疵予以弥补，该证据可以作为本案定案依据。
据此，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，蒙XX与潘XX在平等、资源的基础上签订的《门面租赁合同书》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但由于潘XX与市场之间签订的租赁合同中明确约定潘XX不得擅自转租，事后市场亦对潘XX的擅自转租行为不予认可，并采取收回门面措施。因此，潘XX的系无权处分行为，并导致双方签订的租赁合同无法履行，西安门面已被市场收回，双方均认可终止该份租赁合同，潘XX李颖将其收取的门面押金及租金返还给蒙XX。但对于蒙XX要求确认其与潘XX签订的合同无效的请求，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，本院对其该项诉讼请求不予支持，应予驳回。一审判决第一项确认该份租赁合同无效不当，本院予以纠正。
综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、莫XX收到的门面装让费24000元，是否是其主张的对其装修损失、门面内置物品的补偿？二、莫XX应否返还门面转让费24000元？
关于焦点一，首先，从莫XX2014年8月24日所出具的收据来看，并没有包含门面转让费是对其装修损失及物品的补偿的内容。其次，蒙XX并不认可门面转让费中是对该部分损失的补偿。再次，莫XX无法具体提供其装修情况以及门面内包含何物品，也无法证实该部分物品及装修的价值以及该价值与门面转让费24000元价值相当。最后，从租赁行业的惯例看，门面转让费主要是对门面承租权的一种转让，元承租人从下一手承租人处获得一定的利益补偿。因此，在莫XX无法举证证实的情况下，由其承担举证不能的后果，其认为门面费是对其装修损失、门面内物品的补偿的主张，本院不予支持。
关于焦点二。本案门面转让费是基于莫XX将其与潘XX签订的7号门面租赁权转让给蒙XX而因此对蒙XX收取的权利转让费，此种权利是基于莫XX从潘XX处所获得的租赁7号门面的租赁合同关系中产生。虽然莫XX促成了潘XX与蒙XX直接签订租赁合同，但由于市场不同意转租，将7号门面收回，导致蒙XX无法实际获得7号门面的承租权，合同目的无法实现，即蒙XX与莫XX之间的门面专人合同关系已经无法实际履行，因此，莫XX在门面转让合同终止后，理应将其向蒙XX收取的门面转让费还给蒙XX。一审判决莫XX返还门面转让费正确，本院予以支持。对于其提出该部分物品补偿部分，因其未在一审提出反诉主张，故本院在本案中不予审理，莫XX可以另行处理。
综上所述，上诉人莫XX的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2003号民事判决第一项，即”原告蒙XX与被告潘XX于2014年8月24日签订的《门面租赁合同》无效“；
二、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2003号民事判决第二项、第三项、第四项，即”二、被告潘XX返还原告蒙XX押金人民币2000元及租金人民币1850元；三、被告莫XX返还原告蒙XX门面转让费人民币24000元；四、驳回原告蒙XX的其他诉讼请求“。
一审案件受理费596元，减半收取298元，由上诉人莫XX负担248元，由一审被告潘XX负担50元；二审案件受理费400元（上诉人莫XX已经预交），由上诉人莫XX负担。
本判决为终审判决。
审判长     江  侦

审判员    李婷婷


代理审判员    丁立波


二零一五年四月二十四日（院印）


书记员      梁耀尹