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房屋已经卖十年了,售房者还能要求增加购房款吗

发布日期:2020-06-18    作者:王振兴律师

基本案情 2009年遂平某集团公司与田某签定《出让协议》,该协议载明:“田某自愿购买集团公司位于金河路66号门面房五间,面积约230平方米,经集团公司协商评估作价16万元。协议自签订后生效。”当日,田某向集团公司支付购房款16万元整,集团公司向田某交付房产。2018年5月集团公司委托驻马店市某资产评估事务所对出售的五间门面房进行评估,评估总价格为31万元,与当初所出售的价格相差15万元。2019年2月集团公司向人民法院起诉要求田某补交购房款15万元。
        案件焦点 田某与集团公司签订的《出让协议》是否显示公平,集团公司能否要求变更协议,即要求田某增加购房款 
        裁判结果 一审法院认为,虽然协议签订后双方均已按照协议履行完毕,至今长达十年,但是驻马店市某资产评估事务所对房屋的评估价格与田某当时支付的房款存在较大差距,不符合公平交易价格,应当认定双方于2009年签订的《出让协议》显示公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(二)在订立合同时显示公平的。”原告集团公司请求依法对合同价款予以变更的,由被告补交房款差额符合法律规定,应当予以支持,判决田某支付集团公司房屋差额15万元。田某对一审判决不服,委托笔者上诉至驻马店市中级人民法院。上诉理由为1,一审法院认定双方签订的《转让协议》显示公平错误。一审法院仅凭驻马店市某资产评估事务所对房屋的评估价格与上诉人田某支付的实际购房款存在较大差距就认定《转让协议》显示公平缺乏事实依据。2,一审法院适用法律错误。《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” 该条已对《合同法》第五十四条的内容做出修改,删除了可以请求变更合同的内容,只允许请求撤销合同。根据新法优于旧法的原则一审法院依据《合同法》第五十四条的规定作出判决,明显错误。3,本案已超过诉讼时效。双方签订《出让协议》的时间是2009年就应该开始计算时效,距今已过去十年,远远超出了《民法总则》规定的三年的最长期限。二审法院认为,集团公司起诉请求田某补交购房款的理由为双方2009年签订的《出让协议》显示公平,请求法院对原合同支付房款的数额予以变更。一审法院适用《合同法》第五十四条对本案进行处理。但根据《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”,该条已对《合同法》第五十四条规定的内容作出修改,即当事人主张民事法律行为成立时显示公平的,只能请求行使撤销权。对可撤销的民事法律行为,当事人不得请求变更。在法律适用上应按照新的规定优于旧的规定原则,适用《民法总则》的规定。集团公司未依法行使撤销权,故一审法院依照《合同法》第五十四条的规定按双方当事人签订的协议显示公平作出变更原合同价款的判决,适用法律错误,导致判决结果错误,二审予以纠正,判决撤销河南省遂平县人民法院民事判决,驳回集团公司的诉讼请求。

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