借名人与出名人之间谁真正享有房屋的实际权益？

一、原告诉称
        李某、韩某（以上2名原告以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与谢某关于XX市XX区西红门镇瑞海家园一区402号房屋（以下简称402室）订立的口头借名买房协议有效；2.谢某协助二原告办理402室的过户登记；3.本案诉讼费、财产保全费由谢某承担。 
        事实和理由：二原告系夫妻关系，二原告与谢某系朋友关系；2004年，谢某获得1个经济适用房购房资格，因谢某自己无力购买，而二原告当时正想在XX买房，故二原告便与谢某达成一致，由二原告借用谢某名义购买402室，双方约定房屋登记在谢某名下，但实际房主是二原告； 
        2004年，谢某与XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）签订了“商品房买卖合同”，约定房屋总价款是220727元；签订合同后，二原告对涉案房屋支付了全部购房款，之后又补交了房屋价款并缴纳了相关税费；开发商交房之后，二原告一直在涉案房屋中居住；2010年，涉案房屋办理了产权证，登记在谢某名下。 
        直至2019年，李某已经具备XX市购房资格，二原告便请求谢某按照之前的约定办理过户登记手续，但谢某不予办理，双方就此事无法达成一致；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条的规定，二原告认为谢某应当协助办理涉案房屋的过户登记手续；为维护自身合法权益，二原告诉至法院，请求判如所请。
二、被告辩称 
        谢某辩称，不同意二原告的诉讼请求；韩某的母亲和谢某是同事，当时和谢某说要买房子，谢某没想那么多，就让二原告使用谢某的名字买了诉争402室；二原告提交的“证明”是当时谢某签订的；在2010年的时候，XX市出台限购政策，谢某就跟二原告说办理过户的事情，二原告答应谢某办理，谢某说不能耽误谢某购买房屋，后来谢某再找二原告就找不到了，2010年到现在已经大概10年了；大概在2017年，二原告又找到想谢某，说可以办理过户了，谢某对二原告说已经耽误谢某买房了，导致谢某现在没有房，只能租房；在2019年7、8月份，二原告又找到谢某，说是能不能给谢某一定补偿，当时说的是1500000元，谢金建答复称考虑考虑，后来又过了几天，韩某给谢某打电话说办理过户，谢某让韩某把房产证的原件给谢金建拍过来，但是韩某没有拍； 
        从2010年开始，谢某找不到二原告，导致失去了购房的时间；关于二原告提交的“证明”，当时是谢某签订的，当时想是帮忙就帮忙了，但现在看来，这个“证明”是在欺诈政府，所以应该由政府收回这个房子，需要澄清某建的清白。
三、本院查明 
        二原告系夫妻关系；韩某之母与谢某系同事关系；2003年年底，谢某取得了购买1套经济适用房的资格，其在2003年12月29日与XX公司签订“认购书”，确认“乙方愿意按照XX市相关购买经济适用住房的政策认购甲方开发的瑞海新城一期402号经济适用住房壹套”，即诉争402室，合同约定面积为96.81平方米，房屋单价为每平方米2280元，总金额为220727元，首付房款为70727元；经二原告（借名人）与谢某（出名人）协商，双方达成口头形式的借名购房合同，约定由二原告借用谢某名义购买上述经济适用房1套；就上述约定，双方在2006年12月25日签订“证明”；该“证明”正文载明：“XX市XX区西红门镇瑞海新成402室，系谢某同志应购经济实用房。 
        因故，转让给李某、韩某。但因此房交工验收拖期，正值国家经济实用房转让新政策出台，致使无法办理过户手续（五年后方可办理）。因此，由李某、韩某夫妇出钱25万元购买。故此，虽然房票上业主名为谢某，而实际房主是李某、韩某。为防止在此房未过户期间，谢某同志的家属、亲属等人误认为此房系本家财产而李、韩发生不必要的纠纷，特请谢某同志予以证明，并致谢！”在“证明”落款“房主：李某、韩某”处，二原告签字确认，在“证明人（签字）”处，谢某签字确认。 
        2004年1月10日，以谢某名义（买受人）与XX公司（出卖人）就402室的买卖事宜签订“商品房买卖合同”，双方约定买受人购买的房屋为瑞海家园402号房，房屋用途为住宅，合同约定建筑面积合计96.81平方米，其中套内建筑面积为86.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.36平方米，按建筑面积计算，房屋单价为每平方米2280元，总金额为220727元；在合同书落款处，谢某本人签字确认。 
        在购房过程中，以谢某名义（甲方、借款人、抵押人）与中国民生银行股份有限公司（贷款人、抵押权人、乙方）、XX公司（丙方、保证人）签订“个人住房抵押借款合同”，约定由乙方向甲方提供房屋按揭贷款100000元，占乙方所购402室房产总价款的45.3%，贷款期限自2004年1月20日至2009年1月20日，并以402室作为该笔贷款的抵押房产。2004年2月11日，以谢某名义向上述贷款人申请提前还款，并在该日提前偿还贷款本金100000元，上述贷款人在次日出具了提前还清贷款证明。 
        在购房过程中所支付首付款120727元及银行按揭贷款100000元，即全部购房款均系二原告出资；2004年8月27日，以谢某名义办理402室的入住结算事宜，所涉应补交房屋面积差价款1049元、契税3327元、公共维修基金4436元等均系二原告交纳；据此，因购房所产生各项费用均系由二原告出资，由二原告入住402室，并由二原告对402室进行装修，因装修所产生各项费用及因居住所产生各项燃气费、物业费、水费等费用均系二原告交纳。谢某认可其既未在购买402室时出资，亦未在402室内居住生活。 
        对402室颁发有编号为“X京房权证兴字第XXXX号”的房屋所有权证；该证书的登记房屋所有权人为谢某，共有情况为单独所有，房屋坐落为“XX区西红门镇瑞海家园402”，登记时间为2010年7月26日，房屋性质为经济适用房，规划用途为住宅，建筑面积为97.27平方米，未设定抵押。 
        与402室相关的房屋所有权证、认购书、商品房买卖合同、个人住房抵押借款合同、还款变更补充协议、购房款发票、瑞海家园入住结算单、物业费收据等均由二原告持有。402室现仍由二原告居住使用。在2020年1月14日，经当地房屋主管部门对购房家庭李某（申请人）、韩某（家庭成员）进行审查，购房家庭类别为“非本市户籍家庭（连续5年（含）以上在本市交纳社会保险”，购买房屋所在区县为XX区，检验结果为初步检验通过。
四、裁判结果 
        综上所述，对二原告的全部诉讼请求，因具有事实依据，且符合购房时XX市关于经济适用房的相关政策，故均应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条规定，判决如下： 
        一、确认李魔偶、韩某与谢某之间就“XX区西红门镇瑞海家园402”号房屋（房屋所有权证的编号为X京房权证兴字第XXXX号）以口头形式订立的借名购房合同有效； 
        二、谢某于本判决生效后十五日内配合李某、韩某办理上述第一项所涉经济适用住房的不动产权转移登记，将该房屋转移登记至李某、韩某名下。
五、律师点评 
        当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持；借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持；但是，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可予支持。换言之，XX市关于经济适用房的相关政策（如《关于出具已购经济适用住房上市出售意见等问题的批复》等）是以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后存在明显差异；借名购买经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，应适用之前的政策；即原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该房屋在一审法庭辩论终结前已具备上述交易条件的，可以认定借名购房合同有效。 
        具体至本案，根据谢某的陈述意见、其向二原告所出具“证明”及二原告所提交证据材料可以认定，存在当事人约定二原告以谢某名义购买房屋，并将房屋登记在谢某名下，二原告实际享有房屋权益的事实，即二原告与谢某之间成立口头形式的借名购房合同关系；又考虑到402室系购买于2004年年初，并已在2004年向二原告交付房屋，均发生在2008年4月11日之前，同时房屋截至法庭辩论终结前也具备上市交易条件（房屋登记日期为2010年7月26日，至本案审理时已满5年），故诉争口头形式的借名购房合同应属有效，谢某应配合二原告办理402室的不动产权转移登记。