买房之坑|买的是小区房,交付时变成单体楼,业主主张开发商虚假宣传法官怎么看
发布日期：2020-09-16 作者：陈娟律师
广东省博罗县人民法院 （2020）粤1322民初633号
胡X与惠州XXX实业有限公司商品房销售合同纠纷案
案情简介
2018年8月,原告与被告签订《商品房买卖合同》,购买惠州博罗县*********。商品房总价款￥915808元。
原告陈述,被告销售推广、宣传说明和允诺的涉案房屋小区就是“盛世丰华铭邸综合性大小区”（包括所谓的盛世丰华铭邸二期），且有丰富的配套生活设施及广阔的小区环境生活空间。
但,最后交付的涉案房屋现状就是三栋单体楼。
原告认为被告在房屋买卖中存在虚假宣传、欺诈销售情形，致使原告所购买的涉案房屋，无法享受宣传承诺的“盛世丰华铭邸综合性”小区环境生活空间及配套生活设施，从而造成买受房屋的价值贬损和生活便利性降低。
于是,原告起诉至法院,诉求:被告按购房款总价30%支付赔偿金（补偿金）274742。4元。
证据:搜狐网、百姓网、房不贵房产网等网站的网页、中介销售人员的微信聊天记录等
证明被告兆利丰公司宣传案涉小区占地5。84万平方米，有9栋13个单元高层商住楼，分两期开发，其中一期共3栋占地1。24万平方米，小区有游泳池、绿色跑道、幼儿园等配套等内容。
被告答辩
原告诉求无事实及法律依据，不应支持。
法院判决
驳回原告的诉讼请求。
法院判决依据:
一、本案中，双方的买卖合同第一条明确小区占地为12424平方米，第二条载明预售许可证号。原告称被告宣传小区占地5。84万平方米，二期附有大量配套。所谓的二期明显不在合同约定的开发规划范围内，故原告主张不符合上述规定。
二、双方的买卖合同合同附件十一第14。3条明确约定房产销售过程中的广告、模型等，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。第14。4条约定，买受人确认出卖人及相应的销售人员不存在欺诈等违规行为，买受人自愿购房。以上条款系原告的真实意思表示，对原告具有约束力。
三、按照一般生活经验，对于普通人而言，商品房价款数额巨大，购置商品房是重要的决定，购房者应当对商品房外部片区、小区内部设计、价格，尤其是预售许可证载明的内容进行充分的知悉和判断，谨慎地签署商品房买卖合同，并遵守合同约定。
综上，原告作为完全民事行为能力人，自愿签订书面合同，知晓合同约定的小区范围并不包含二期，现又主张受被告二期虚假宣传的诱导而签订合同，与事实不符，本院不予采信。
无论被告是否存在二期虚假宣传的情形，二期宣传均不构成合同的内容。因此，原告主张被告宣传的二期规划应当视为合同内容，进而要求被告赔偿损失，无合同及法律依据，本院不予支持。
律师说法
现实的商品房交易过程中,也存在业主买房时,开发商的销售人员宣传小区有游泳池、周边有XX大型超市、修建XX天桥等设施,但是交付时,却发现都没有。起诉至法院,也因无开发商允诺的充分证据,及签订如本案中约定的合同条款:明确约定房产销售过程中的广告、模型等，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准等,从而判决开发商不构成虚假宣传,无需承担任何违约责任。
律师建议
业主在购买商品房时,需认真审查合同,了解合同和销售员承诺的内容是否一致,如不一致,可在合同中将销售员承诺的内容写入合同等。
如不给加入,也可保留微信沟通记录、录音等证据。这样,一旦交付的商品房和宣传的不一致时,可以利用合同等更好的维护自身合法权益。
同时,如发现涉嫌虚假宣传,可向有关部门投诉,如有关部门认定为虚假宣传,作出了行政处罚。将行政处罚的相关材料作为证据提交给法院,法院则判决虚假宣传,开发商需承担违约责任的概率比较大。
关联法条
《中华人民共和国广告法》第二十六条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（三）违反国家有关价格管理的规定；
（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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