落户与买房时间接近是否影响借名买房的认定。

本案是一起由兄弟之间借名买房引起的纠纷，关于借名买房要注意什么，没有借名买房协议如何确定借名买房关系？房屋的主要出资来源和房屋的用途又对借名买房的认定有多大帮助呢！今天就和房产律师来看一下这起案件。
原告诉称
原告向本院提出如下诉讼请求:
        1、请求判令被告协助原告办理将位于北京市西城区广安门外大街1号房屋过户至被告名下的转移登记手续； 
        2、请求判令被告、第三人协助原告办理其代被告向第三人一次性结清贷款手续，并协助原告消除北京市西城区广安门外大街1号房屋上的抵押权； 
        3、诉讼费用由被告承担。 
        事实与理由：原告与被告系兄弟关系，2012年9月，原告为工作需要，需在北京购置房产，但因本人当时并未落户北京，而被告在北京上学，户口在北京，故与被告约定以被告名义在北京购置房产，经被告同意后，原告寻找房源，后通过北京房地产经纪有限公司居间介绍，与意向卖方吴A多次就价格、贷款等有关合同条款进行沟通，并就购买其名下的位于北京市西城区广安门外大街1号房屋达成了一致意见。 
        2012年12月11日，在原告带领下，原、被告共同前往中介公司，以被告名义与卖方吴A就购买其名下的位于北京市西城区广安门外大街1号房屋签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《交易资金监管提示函》、《交易方留存信息表》、《居间服务合同》，房屋建筑面积94.41平方米，房屋总价款285万元，以贷款方式支付200万元。合同签订后，原告实际支付了诉争房屋的首付款、贷款补差款、物业交割保证金、中介费、以及相关税费，并如期按照借款合同向第三人还款。此外，自房屋交付后，原告便一直居住在诉争房屋内至今，并实际支付了居住使用诉争房屋期间的物业管理费、水电等费用，其相关的费用票据原件均由原告持有，故诉争房屋实际权利人系原告。 
        2013年1月17日，诉争房屋获得房屋所有权证书。2013年6月20日，原告被允许在北京落户，并于2013年8月取得户籍登记。后原告要求被告配合办理转移登记手续，被告迟迟不予配合。综上，依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条之规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告辩称 
        被告辩称：一、原告唐A未就借名买房登记合同的成立、生效举证，借名买房事实主张不能成立。根据我国《民事诉讼法》第六十四条第一款、法释〔2001〕33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，原告唐A并未就原、被告双方就北京市西城区广安门外大街1号房屋成立借明买房登记合同关系且合同生效予以证明。 
        客观上，原、被告双方也不存在借名买房登记合同关系。理由如下：原告唐A未提供借名买房登记书面合同这一关键证据。在北京城区商品房经济价值高、市场价格涨幅大、增值快且近年来住房调控政策、差别化信贷限制加强等客观情势背景下，北京城区的商品房财产价值不菲。因此，就这类房屋买卖存在借名买房情形的，借名人、出名人一般会事先达成书面协议，就重要事项、双方权利义务进行明确约定，以保护权利、防患信任风险；原告唐A诉称其与答辩人存在借名买房口头约定。但就双方存在口头约定且双方如何就借名买房重要事项、各方权利义务进行的如何，唐A均未予以证明。 
        根据法释〔2001〕33号第二条的规定，当事人唐A未就对自己提出的诉讼请求所依据的事实举证并充分证明的，承担不利后果。在原告未就其与被告成立借名买房登记合同关系且合同生效予以证明的情况下，原告关于借名买房的事实主张不能成立。
二、被告从未与原告约定借名买房，被告是涉诉房屋真实、合法的购买人、所有权人。原告关于借名购房的原因不符合常理。
        涉诉房屋买卖时间为2012年12月，而2013年6月原告即取得购房资格，仅间隔半年左右。对于自己将于何时取得购房资格原告是能够预先判断的，那么，仅需要半年即可自己买房的人不会冒很大风险且不签订书面合同而借名买房。故，原告并无符合常理的借名动机。 
        涉案房屋买卖过程中，基于被告与原告在北京长期发展的打算，2012年下半年，原、被告的母亲打算出资为原、被告在北京购买商品房。因为当时只有被告具备在北京买房的资格，家里决定为被告先行买房。由于先为被告买房是家庭的决定，作为哥哥的原告帮助被告先行联系房产中介，而看房、议价、签约、付款等具体买房所涉事项由年长的原告陪同被告完成。涉案房屋购买时，原、被告双方财务状况都不好，购房相关款项是靠一家人共同完成支付。 
        因购买房产之后，被告与原告共同居住在所购买的房屋之内，生活融洽，又考虑被告收入有限，原告帮助被告共同偿还银行贷款。同时，由于共同生活之故，加之产权证、购房票据及其他税费付款凭证均存放于涉案房屋内，故原、被告双方都能取得。被告在购房后一直支配使用涉诉房屋，支付房屋物业管理费、水电费、燃气费，且被告自己及女儿的户口也都落在涉诉房屋内，不仅是房屋的登记产权人，也是实际所有权人。 
        约于2014年2月至4月期间，母亲考虑到兄弟之间的公平问题，在原告已经获得北京买房资格的情形下，母亲肖A女士赠与原告130余万元购买位于北京市朝阳区某小区2号的房产，同时原告将户籍落在此处房产。 
        后，原告仍然寄居在被告的房屋之中，并将其购买的房产用于出租获益。被告始终未让原告搬离其位于北京市西城区广安门外大街1号的房屋。在被告婚后，随着家庭经济能力改善，被告曾于2016年下半年、2017年年初向原告表示不必继续帮助被告人偿还房贷，但原告仍继续用其租房收入帮助被告还贷。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被告系位于北京市西城区广安门外大街1号房屋的合法所有权人，被告与胞兄唐A从来没有借用被告名义购买该处房产的约定，更未有放弃该处房产所有权的意思表示。被告感谢原告在偿还购房贷款方面对被告的帮助，但是其向被告主张房屋所有权毫无事实依据和法律依据。本案购房事实情况是，原告确有部分出资，但资金比例不大，且性质是家庭成员之间的帮助行为，不足以证明双方之间存在借名登记的约定，故其诉讼请求应当予以驳回。另外，原告诉称“借名”理由为未取得北京户籍，2013年8月27日，原告取得北京户籍，前述“借名”事由消除，如果“借名买房”为真，原告应当及时行使权利。《民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，故原告于2017年4月起诉至人民法院主张合同债权超过诉讼时效，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条判决驳回其诉讼请求。 
        第三人述称：如果原告主张的借名买房成立，我行愿意配合原告办理解除抵押及清偿贷款的手续。如果借名买房不成立，我们愿意继续与被告履行借款合同。
本院查明 
        本院经审理查明：
        一、原告唐A与被告唐B系兄弟关系，二人的母亲是案外人肖A。 
        二、2012年12月11日，唐B与案外人吴A签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由唐B购买吴A所有的位于北京市西城区广安门外大街1号房屋，房屋成交价格2850000元。2013年1月21日，唐B与第三人C银行东直门支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定唐B为购买涉案房屋向C银行东直门支行贷款1990000元，贷款期限为2013年2月4日至2043年2月4日止，还款方式为按月还本付息，还款日为每月20日，双方同日签订的《补充协议》约定定金20000元应于2012年12月11日支付，房屋首付款1120000元应于面签当日支付。 
        上述合同签订后，唐B向吴A支付了购房定金20000元及首付款1120000元并通过贷款方式支付剩余购房款1990000元（原拟贷金额2000000元），由于贷款审批额度的降低，唐B另补交现金10000元支付给吴A。唐B于2013年1月17日取得了涉案房屋的产权证书。2013年1月24日，唐B将该房屋抵押给C银行东直门支行，双方办理了抵押登记，抵押金额1990000元。此后，唐A定时向唐B贷款帐户转帐支付月供至2017年4月，其间，唐B偿还了2014年2月至2015年9月期间的部分贷款48000元，2017年5月起，因唐B将原还款账户注销，唐A未能继续偿还贷款。唐A于2017年5月15日向原还贷帐户转款时发现原帐户已被注销，唐A于当日发短信要求唐B提供新的还贷帐户，但未得到唐B的回应。 
        三、2015年10月，唐B搬出涉案房屋，唐A继续使用涉案房屋至今。唐B搬出涉案房屋后，将涉案房屋的所有权证书挂失，后于2016年12月5日补办了新的房屋所有权证，唐B于2017年1月29日将其本人及其女儿的户口迁入涉案房屋。 
        四、唐A户籍原登记在湖南省，2013年6月20日被某银行录用为博士后研究人员，2013年8月，唐A的户口落户北京，2016年9月9日，唐A的户口迁入朝阳区某小区1号。 
        现唐A以其与唐B之间存在借名买房之约为由，诉至本院，要求唐B为其办理涉案房屋的产权过户手续，并要求唐B协助其办理结清贷款的相关手续。唐B认为双方之间不存在借名买房的约定，且唐A起诉时已经超过诉讼时效，唐B不同意唐A的诉讼请求。唐A于本案审理中申请对涉案房屋采取了查封措施。
本案庭审中，唐A针对其主张的借名买房的事实提交如下证据： 
        1、落户证明及户口簿，用以证明唐A因无法取得北京市户口，故借用唐B名义在北京购置房产，唐A取得北京市购房资格的时间为2013年6月。 
        唐B对证据的真实性认可，对证明目的不认可，唐B认为唐A在2013年6月开始办理落户手续，8月取得北京户籍，取得户籍与涉案房屋购买时间相近，唐A不存在借名的必要性。唐A户口本中落户地址是朝阳区某小区1号，该房屋是唐A于2014年2月购买，唐A对涉案房屋不存在借名买房问题，如果有购房需求，应该要求唐B过户涉案房屋，而不是另行购买上述朝阳区的房屋。 
        2、签约文件合订本，个人房屋抵押借款合同、房产证，用以证明涉案房屋全部购房、贷款文件及产权证原件均在唐A处保存，借款合同以唐B名义签订，故唐A每月将月供款转入唐B名下。 
        唐B对上述证据真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。唐B主张涉案房屋买卖的缔约过程由其本人实际完成，而常见借名买房中出名人只提供购房资格。2013年实际取得涉案房屋后，购房手续在涉案房屋内，其与唐A共同生活，并无纠纷，其没有刻意保存购房手续，双方均可取得。2015年其结婚搬出涉案房屋，当时双方并无纠纷，也未预见会产生纠纷，于是将手续留存在涉案房屋内很正常。当时只是人搬走了，东西还在。唐A另行购房后出租，唐A实际居住在涉案房屋内。因此购房资料的原件在唐A处不能证明借名买房。 
        3、与购房相关的税费缴纳凭证、转账、取款凭证，用以证明唐A实际支付了购房款以及与购房相关的税费并按期归还了贷款，唐A持有全部税、费支付的凭证的原件。 
        唐B对证据的真实性认可，对证明目的不认可。唐B主张2012年12月11日支付的定金20000元是其母亲肖A实际出资的。 
        2013年1月14日的81250元是其母亲的钱打到唐A卡上，唐A取出后交给其本人的，交割保证金10000元是其本人的现金交给的卖家，贷款补充金10000元是其工资交的。贷款1990000元，是唐A给其卡里打钱还贷的，但性质是租金。借名买房不是仅考虑资金来源，双方系家庭成员关系，应当重点考虑买房过程及房屋实际使用情况及买房必要性，仅从资金来源也无法证明唐A支付购房款。 
        4、缴纳物业费（2014年3月1日至2017年2月28日）、燃气费、停车费、购电的票据原件，用以证明唐A长期居住在诉争房屋内。 
        唐B对证据的真实性认可，对证明目的不认可。唐B主张第一年物业费是其交纳的，其他是唐A交纳，但交费票据其没有保存。唐B对唐A居住使用涉案房屋的事实认可，但因为双方是家庭成员关系，其允许唐A居住。 
        5、唐A与唐B的电话录音两段，用以证明唐A借用唐B名义购房的事实，唐B与唐A存在借名买房的约定。其中2016年11月26日的录音中，唐A提到使用唐B购房指标的问题，双方就购房指标的折价数额进行沟通，唐B表示指标值260万元，但不同意与唐A签署协议。 
        唐B对证据的真实性认可，对证明目的不认可。唐B认为2016年11月26日录音中，唐A说话有很强的引导性。第二段中，唐A与母亲肖A产生矛盾，母亲给二人出资买房，产生矛盾后母亲向二人要房款，唐B说两套房子都卖了，房款还给母亲，剩余的二人平分。 
        6、证人肖A到庭证实：我们是单亲家庭，唐A、唐B原来很和睦，二人的事情都是商量着办。唐A借唐B的户口买房子，只有口头协议，没有书面约定。2012年，唐A的户口还没有进北京，当时他没房，跟我借钱买房，唐A因为没有北京户口，所以借唐B的户口买房，当时买的房子是北京市西城区广安门外大街1号房屋。房款是唐A管我借的，我把钱打到唐A卡上，具体数额记不清了，我现在住在这个房屋里。 
        2015年，唐B有小孩让我给他看孩子，当时他说这个房屋要归他，我不同意他的说法，这个房子就是唐A的。唐B把房子钥匙放下就走了。2014年，唐A向我借钱又买了朝阳区的房子，因为唐B单位能够分房，所以他不买，2017年2月，我将朝阳区的房子卖了，用于养老。 
        证人陈某（地产远见国际店经理）到庭证实：唐A与我公司联系，表示想要买房，唐A全程参与了买房的过程，唐B也参与了看房，房屋价款的洽商过程中，唐A、唐B都参与了，但最后是由唐A最终确定的，唐A说用他弟弟名义买，是借名还是别的我不清楚。我问过唐A为何买房放在别人名下，唐A说他没有购房资格，我提示过这样的风险。他们兄弟俩怎么界定我不清楚。后来，是唐B签订的买卖合同。中介费是唐A缴纳的，当时唐B也在场，交契税是去的光大银行，钱是唐A刷卡交的，唐B去了，但没有钱。房屋过户是唐B先到的，唐A后去的。 
        唐B认为肖A与本案有利害关系，是因为肖A要出售涉案房屋，才有的本案纠纷，证人证言有倾向性。 
        唐B对陈某证言的真实性认可，证明目的不认可。唐B认为谁先联系中介并不重要，唐A与唐B共同完成，先打电话的人不一定是买房的人。 
        唐B向本院提交了挂失后补办的房屋产权证书、户口本、光大银行个人转账凭证及对账单、个人账户明细账单及支付宝转账记录、歌华有线电视交费明细、照片、2013年3月和12月两次购买燃气交费查询单，用以证明其本人及子女户口均在涉案房屋，其持有涉案房屋的产权证书，房屋的首付款1120000元是其支付给涉诉房屋原所有权人，且其本人偿还了2014年2月至2015年9月期间的房屋贷款，证明其支付了涉案房屋2013年3月至2014年2月期间的物业管理费用、垃圾费用及2013年3月和12月的燃气费用。 
        唐A认为唐B在将原产权证书挂失后补办的房产证，发生在双方争议之后，唐B将户口迁入涉案房屋也是为诉讼目的，如果涉案房屋是唐B的房产，唐B应当在取得产权后就迁入户口，而唐B在2017年1月才将户口迁入与常理不符。房屋首付款1120000元是其转给唐B后支付的，其借唐B的名义购房，出名人就是表面显示还贷款的人，唐B偿还的48000元远低于实际应还款金额，实际权益人不可能偿还这些数额。物业费缴费票据没有原件，真实性不认可，唐B交费不连续。如果唐B实际支付，唐B应有刷卡明细等佐证。对于唐B在2013年3月和12月购买燃气的事实予以认可。
根据双方提交的上述证据，对于购房款，相关税费，水电、物业等费用及贷款的支付情况，本院认定如下事实： 
        一、定金来源：2012年12月11日，唐B支付吴A的定金20000元，唐A提交了从其本人中国银行账户取现金14800元、从其本人中信银行账户支出5025的银行明细单，唐B认可14800元来自于唐A，主张另5200元为其自有资金支付，但唐B针对其主张的出资未提交证据加以证明； 
        二、首付款的来源：2012年8月23、24日，肖A向唐A中信银行账户转款87600元和730000元，2012年12月16日，肖A转入唐A中国建设银行账户（1964账户）520000元，唐A于2012年12月24日从中国建设银行转款400000元至其中国光大银行账户（3937账户），唐A同日从其中信银行账户转款750366元至其中国光大银行账户（3937账户）。2012年12月25日，唐A通过中国光大银行向唐B转款1120000元，唐B收到该款项后于当日向吴A支付了购房首付款1120000元； 
        三、中介费和税费的支付：居间代理费、保障服务费、评估费共计85650元由唐A中信银行卡直接划款支付； 
        四、2013年1月14日，唐A自其建行账户支取现金49500元、自其光大银行支取现金30300元，当日，唐B支付吴A房屋贷款差额10000元，支付契税42750元、个人所得税28500元。唐B认为上述79800元为肖A支付给唐A，由唐A支付给其，对剩余1450元的款项来源，唐A与唐B存在争议。 
        五、2015年3月5日至2017年4月12日，唐A定期向唐B账户转款支付月供，期间，唐B偿还贷款48000元。 
        六、房屋交付后的使用管理情况：涉案房屋交付后，由唐A、唐B共同居住使用，唐B于2015年10月搬出涉案房屋。唐A刷卡支付了该房屋2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费，唐A同时持有涉案房屋电表改造、地面停车费、交纳电费、缴纳燃气费的票据原件及购电发票原件。对于房屋交付时办理入住手续及支付当年物业费的证据，双方当事人均未能提交原件，唐B提交了2013年3月至2014年2月物业费的照片，唐A对证据的真实性不予认可，唐B、唐A均主张该费用由自己缴纳，但均没有提供直接的刷卡记录证明该事实。 
        七、经与第三人C银行东直门支行确认，截止到2017年8月2日，涉案房屋的贷款尚有本金1847085.46元、利息2787.07元未归还。
裁判结果 
        一、自本判决书生效之日起十日内，唐A至C有限公司北京东直门支行代唐B偿还北京市西城区广安门外大街1号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准），待唐A还清上述银行贷款之日起十日内，唐B、C有限公司北京东直门支行配合唐A办理上述房屋的解除抵押手续； 
        二、唐B于北京市西城区广安门外大街1号房屋的抵押手续解除之日起七日内协助唐A办理该房屋的产权转移登记手续。
房产律师点评 
        本案争议焦点为唐A与唐B之间是否存在借名买房的事实，根据双方陈述及在案证据，对该争议认定如下： 
        一、涉案房屋的首付款112万元及相关税费由双方当事人的母亲肖A交给唐A后由唐A支付给唐B，再由唐B对外支付，涉案房屋的贷款主要由唐A按月偿还，唐A持有涉案房屋的产权证书、税费票据及居住使用的相关费用票据，唐B持有的产权证是与唐A发生纠纷后挂失原产权证后领取，其户籍亦是在双方产生纠纷后迁入。唐A支付的首付款、相关税费款项虽来源于其母亲肖A，但肖A证实该款项系出借给唐A用于购买涉案房屋的，结合唐A与唐B偿还房屋贷款的出资比例，本院认为购买涉案房屋的款项基本来源于唐A。唐B关于其公务员的身份名下不宜有大额资金往来，其母肖A因此才将给其买房的钱交给唐A转交的陈述，缺乏合理性及相关证据证明，本院不予采信。对于涉案房屋由唐A负责偿还贷款的问题，唐B陈述为唐A住在涉案房屋，唐A支付的贷款属于租金的性质，该陈述亦缺乏证据证明，本院亦不采信。 
        二、涉案房屋由唐A管理、居住至今。现有证据表明涉案房屋入住后，唐A实际使用并支付了大部分物业费、电费、燃气费、停车费等费用，唐B虽然也在该房屋居住过一段时间，并主张支付了2013年3月至2014年2月的物业费用，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信，唐B虽缴纳了该房屋内的有线电视费，且在2013年购买过两次燃气，但据此并不足以说明其对涉案房屋的管理、使用和掌控。 
        三、2016年11月26日唐A与唐B的录音可以说明双方就唐A使用唐B购房指标的问题进行过沟通，唐B并未对此明确予以否认，双方多次提到了购房指标的折价问题。唐B对此解释为受到唐A的诱导。本院认为，正常情况下，唐B理应积极反驳对其严重不利的事实，但唐B却没有此类表示，而双方谈及的指标折价更让人对此问题产生合理的怀疑，中介公司工作人员和双方母亲的证言进行一步印证了唐A主张借名购房的事实。 
        综合上述情况，唐A与唐B之间虽然不存在书面的借名买房协议，但诉争房屋的首付款、贷款和还款，基本由唐A支付，且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由唐A一方持有，加之，涉案房屋由唐A自交付后一直居住管理至今的事实，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]8号）》第一条第一款“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。据此，确定唐A与唐B就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。 
        唐A与唐B均应按照该借名买卖房屋合同的法律关系履行相应义务，享受相关权利，本院有理由相信涉案房屋为唐A借唐B名义所购买。现唐A要求代偿贷款，并要求唐B配合其办理解除抵押及过户手续的请求正当。唐B对于其偿还的部分贷款本息，在本案中未提出反诉，唐B可另行主张权利。 
        对于唐B主张唐A起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：未约定履行期限的合同，依照规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。具体到本案中，唐A与唐B之间关于借名买房并未签订书面协议，双方对于办理涉案房屋产权过户的时间未明确约定，因此，唐A可随时要求唐B履行义务，唐A与唐B就涉案房屋发生纠纷的时间在2015年底，至唐A2017年2月提起本案诉讼，并未超过法规规定的时效期限，因此，对于唐B关于唐A提起诉讼超过诉讼时效的抗辩意见，不应采纳。 

        这就是本案的大致过程，可以看到虽然最后认定了借名买房关系存在，但兄弟之间也经历了一场诉讼，因此律师提示，在亲友之间如果要借名买房最好订立书面的协议，以及保留好相关合同以及房产证明的原件，以免日后产生纠纷。