签了存量房买卖合同,想中止合理吗?

发布日期：2021-02-02 作者：靳双权律师

一、原告诉称
　　a公司上诉请求：1、撤销(民事判决;2、改判驳回赖一的全部诉讼请求;3、本案一审、二审的诉讼费用均由赖一承担。事实和理由：一、赖一逾期办妥按揭手续。a公司与赖一签署的《商品房买卖合同》，约定为存量房买卖，a公司需精装修后将房屋交付给赖一，赖一需在约定期限按照一次性付款或银行按揭付款两种方式支付购房全款;合同第二条约定，如以银行按揭付款方式应在约定日期前办妥按揭申请手续，否则构成违约;合同的第八条(一)约定，赖一逾期向a公司支付房款需承担违约金责任，即在a公司选择继续履行合同的情况下，要求赖一按照逾期应付款每日0.05%的标准向a公司支付违约金至实际全额支付应付款之日止。在合同签订后，赖一逾期办妥按揭手续，按揭贷款760000元本应于2016年9月26日前办妥按揭手续却迟至12月23日办妥，逾期88日。赖一的前述行为已构成违约，a公司已另案起诉，要求赖一支付违约金。原审判决未认定赖一的重大违约情形及其应承担的违约金责任，擅自认为无因果关系，对a公司的反诉请求不予受理，属未查明案件事实。二、原审判决未认定案外人施工进度迟延是合同约定第三方原因，进而要求a公司承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误。
　　二、被告辩称
　　赖一答辩称：一、赖一严格按照双方合同约定支付购房款及按时办妥按揭申请手续，不存在逾期付款和逾期办妥按揭手续等违约情形。原审法院不予受理a公司的反诉请求正确。赖一是否逾期付款并非a公司未按期交付房屋的直接原因，反诉与本诉无因果关系。赖一已在涉案房屋约定交付的时间前向a公司付清的全部房款及税费。根据涉案合同约定，赖一逾期付款超过30日，a公司有权选择解除合同或要求继续履行合同，并要求赖一承担违约责任。现a公司既未按约定通知赖一是否继续履行合同，也未在本案受理前向赖一提出要求其承担逾期付款的违约责任的主张，在之前，赖一对于是否负有对a公司房前支付逾期付款的违约金的义务并不清楚，双方对此仍有争议。另外涉案房屋在约定的交付期间未达到交付条件，赖一是否逾期付款并非a公司未按期交付房屋的直接原因。二、a公司主张是第三方原因导致其逾期交付房屋而免除其违约责任。该种情形不是合同约定的a公司可免除的违约责任。根据合同相对性，该抗辩应属a公司与案外人b建设集团有限公司的纠纷的主张。三、本案不存在不可抗力的情形，a公司以此主张免除违约责任根本不能成立。根据民法总则的相关规定，a公司抗辩的中央环保督查为政府行政行为，不属于不可抗力的因素。综上，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持一审判决。
　　三、本院查明
　　2016年9月26日，赖一(乙方、买方)与a公司(甲方、卖方)签订《商品房买卖合同》(以下称涉案合同)，约定：乙方向甲方购买房;二、房款及付款方式，(一)该房屋按套进行计价，总金额(人民币)1532476元;(二)乙方采用以下方式支付房款余额：银行按揭付款，1、房价款之50%(即772476元)须于2016年9月26日前付清(含定金);4、其余房款人民币柒拾陆万元，由乙方向中国工商银行办理按揭手续。银行按揭条款约定(选择银行按揭付款方式者适用)(1)乙方应在2016年9月26日前办妥按揭申请手续，否则视为违约，乙方须按每日总房款0.05%的标准承担违约责任，逾期超过10天的，卖方有权解除合同;(2)乙方选用银行按揭方式付款的，须与银行签订借款合同，并须严格遵守借款合同的有关规定履行合同，并于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日(个人商业贷款)/30个工作日(公司贷款)内获得银行按揭贷款批准，保证甲方于办妥银行按揭手续之日起的合理期限内收到按揭款;三、相关税、费，乙方应承担房屋契税、交易印花税、交易手续费、房屋登记费、产权证工本费、权证印花税、物业专项维修资金等;六、房屋交付，(一)该房屋的交付条件：1、乙方按照本合同第二、三条的约定向甲方交清该房屋之全部房款;2、乙方付清应缴交的全部税、费;3、如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金;本条所列款项，均以款项到达甲方账户视为收讫。除非双方另有约定，乙方付清所有相应款项前，甲方均无义务先向乙方交付房屋;(二)交付时间：2016年12月31日交付使用;1、在收到甲方的《交付通知书》后乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，视作甲方已合格履行房屋交付义务，风险转移至乙方;3、房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋的交付与验收标准;八、违约责任，(一)如乙方不能按本合同第二、三条的规定按期向甲方支付房款及税、费，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%违约金，合同继续履行;2、逾期超过30日后，甲方有权选择单方解除合同或要求乙方继续履行合同。①甲方选择单方解除合同时，自书面解除通知到达乙方之日起合同解除，乙方应按本合同总价的20%向甲方支付违约金;②甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款项届满之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%的违约金;(二)除因不可抗力以及第三方原因外，如甲方未能按本合同约定的交付期限将该房屋交付乙方使用，则根据实际情况按照以下方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款0.05%的违约金，合同继续履行;2、逾期超过30日后，乙方有权在7日内提出解除本合同或者要求甲方继续履行合同。①乙方选择单方解除合同的，自书面解除通知到达甲方之日起合同解除，甲方按乙方已付房价款的20%向乙方支付违约金;②乙方要求继续履行合同或在7日内并未书面提出解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的交楼期限届满之日起至实际交楼之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。赖一于2016年8月17日向a公司支付了60000元，2016年9月26日支付了787701元。2016年12月23日，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行向赖一发放贷款760000元，并由a公司收取了该款项。赖一主张a公司实际交付涉案房屋的时间为2017年3月21日，并提交了a公司于2017年3月21日向赖一发出的《交付通知书》予以证实。a公司对该证据真实性无异议，但系因涉案房屋需要精装修，因不可抗力及第三人原因导致迟延发出通知书。
　　四，裁判结果
　　a公司抗辩其无需承担逾期交楼违约责任的理据不足。现赖一未提出要求解除合同，故a公司应按约定以已付房价款1532476元为本金。
　　五、律师点评
　　根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：a公司在逾期交楼的情况下是否存在可以免除承担相应的违约责任的事由。
　　关于a公司主张由于业主逾期付款，其不应承担逾期交楼违约责任的问题。涉案合同约定如赖一逾期付款超过30日，a公司有权选择解除合同或要求继续履行合同并要求赖一承担违约责任。由于a公司并未主张解除合同而是在另案中向原审法院提起诉讼，要求赖一承担逾期付款违约责任，赖一已在涉案房屋约定交付时间前向a公司付清了全部房款及税、费，而涉案房屋在涉案合同所约定的交付期限内亦未达到合同约定的交付条件，故赖一承担逾期付款违约责任并不影响a公司因逾期交楼而承担相应的违约责任。a公司主张其之所以逾期交楼是因为第三方b建设集团有限公司工程进度迟延，而根据涉案合同第八条其不应承担逾期交楼违约责任。但该合同条款只是约定了除因不可抗力及第三方原因外，a公司未能按期交房的应承担违约责任，并未明确约定因第三方原因导致其逾期交楼其不用承担违约责任，且a公司提交的证据为其单方作出的材料，并不足以证实工程进度迟延系因第三方导致，故a公司据此要求免除其逾期交房违约责任的理据不足。关于a公司主张涉案楼盘因为中央环保督察导致迟延交房系不可抗力原因的问题。中央环保督查属于政府行政行为，并非不可预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素，且涉案楼盘施工本应符合相关环保标准，环保督察行政行为与房屋迟延交付并不存在直接因果关系。综上所述，原审法院支持业主的诉请并判令a公司承担相应的逾期交楼违约责任并无不当，予以维持。a公司的上诉主张并无事实及法律依据，不予采纳。

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