最高院观点：土地出让合同中按日加收1‰的违约金，不属于过高！

《土地出让合同》约定的逾期付款违约金按日千分之一计算，是否属于过高情形？让我们先看一个最高院的案例：
【实证案例】
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）最高法民申1451号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：甘肃兴业房地产有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区兰林路**号***室。
法定代表人：李树智，该公司董事长。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：兰州市国土资源局。住所地：甘肃省兰州市城关区通渭路***号。
法定代表人：乔建新，该局局长。
   再审申请人甘肃兴业房地产有限公司（以下简称兴业公司）因与被申请人兰州市国土资源局（以下简称兰州国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2018）甘民终794号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
兴业公司申请再审称： 
   一、兴业公司与兰州国土局签订的《协议书》约定的违约金过高，在兰州国土局没有举证证明因兴业公司未及时支付土地出让金造成其实际损失的情况下，兰州国土局的损失仅为银行利息的损失。《协议书》约定的每日千分之一的违约金标准，大大超过了同期贷款利息，二审判决未基于违约金的补偿性质判令兴业公司按照人民银行同期同类贷款利率承担违约金，违反了法律规定。 
   二、兰州国土局主张双方关于违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的规定》中关于违约金计算方式的规定，但该规定系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳的行政规章，不应直接作为平等民事主体之间的法律关系中违约金的计算依据。在双方当事人对于涉案损失均未充分举证，兴业公司请求对过高的违约金进行调整的情况下，二审法院应综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对过高的违约金依法进行调整，即依照人民银行同期同类贷款利率计算违约金。 
   三、本案一审判决适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>》若干问题的解释（二）》第29条有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失”的规定，表明人民法院认可兴业公司关于违约金过高的主张，应当依据该项规定判令兴业公司按照银行同期贷款利率承担违约金。综上，二审判决错误，兴业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审,请求：1.撤销二审判决关于“甘肃兴业房地产有限公司向兰州市国土资源局支付迟延付款违约金18025549元”的判项、判令兴业公司按同期银行贷款利率向兰州国土局支付迟延付款违约金；2.本案一审、二审、再审的诉讼费用由兰州国土局承担。
兰州国土局未提交意见。
本院对二审查明的事实予以确认。 
   本院认为，根据本案一审、二审判决和兴业公司再审申请的理由，本案的主要争议焦点为：涉案《协议书》约定的违约金比例是否过高，是否应予调整。 
   本案中，案涉《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。该《协议书》第四条明确约定“乙方（兴业公司）不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向甲方（兰州国土局）缴纳违约金……”。兴业公司未按照约定的期限支付建设用地使用权出让款构成违约，应承担违约责任。 
   本案系建设用地使用权纠纷，非民间借贷法律关系，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。故二审法院对双方约定的违约金比例未予调整，认定兴业公司按照合同约定向兰州国土局支付违约金，该认定并无不当，本院予以维持。 
   综上，兴业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定情形。 
   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回甘肃兴业房地产有限公司的再审申请。

审 判 长　　骆　电
审 判 员　　杨弘磊
审 判 员　　欧海燕
二〇一九年三月二十七日
法官助理　　杨　婷
书 记 员　　李晓宇

【裁判要点】 
   1.土地出让违约责任的认定。相对人履行了交付土地出让金的义务，行政机关未按出让合同约定履行交付土地的义务，应承担违约责任。 
   2.出让合同中违约金条款的适用。出让合同的签订系双方真实意思表示，其所约定的权利义务对双方均有约束力。该合同中对违约金条款不违反法律强制性规定，应认定为有效，应当遵照适用。 
   3.与民间借贷纠纷不同，建设用地使用权纠纷的双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。

【法律依据】 
   1.《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 
   2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条（《民法典》第584条）规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。 
   3.《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）：土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。 
   4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>》若干问题的解释（二）》第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。

【律师评说】 
   兴业公司未按照合同约定的期限支付建设用地使用权出让款显然构成违约，应当依法支付违约金； 
   其次，日千分之一的违约金约定，符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）的规定，因而对于双方当事人而言是公平的。违约金具有补偿性和惩罚性，不能仅仅考虑财政未能收到出让金的利息损失。 
   最后，本案双方关于违约金的约定不同于普通民事主体之间的合同约定，该条款不存在违反法律、行政法规强制性效力规定的情形，双方之间的纠纷属于建设用地使用权纠纷，不同于民间借贷法律关系。

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