次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权探讨

转租合同中，承租人不向出租人履行租金支付义务，次承租人能否代为清偿？次承租人代为清偿后，能否阻却出租人的合同解除请求权？

某经济合作社与某公司签订《加油站租赁合同书》，约定某经济合作社将案涉加油站出租给某公司。后某经济合作社向中油碧辟江门石油有限公司发出一份函，表明某经济合作社同意某公司将案涉加油站转租给中油碧辟江门石油有限公司经营。

于是，某公司与中油碧辟江门石油有限公司签订《加油站投资补偿合同》，主要约定某公司将上述加油站的土地使用权、地上建筑物及附属和配套设施、设备的使用权和经营权出租给中油碧辟江门石油有限公司。

后某公司与中油碧辟江门石油有限公司和中油碧辟石油有限公司签订补充协议，其中约定：某公司同意中油碧辟江门石油有限公司将某公司与中油碧辟江门石油有限公司签订的《加油站投资补偿合同》中的所有权利和义务一并转让给中油碧辟石油有限公司。某经济合作社亦与某公司和中油碧辟石油有限公司签订补充协议，明确了上述债权债务转移的事实。

2年后，某经济合作社以某公司拖欠租金为由，向广东省广州市番禺区人民法院起诉，要求解除双方签订的租赁合同并要求某公司支付欠付款项本息及违约金。

随后，中油碧辟石油有限公司向法院提交一份《申请书》，称如果经法院审理，某公司拖欠某经济合作社的租金，根据《租赁合同司法解释》第十七条第一款的规定，其请求代某公司支付租金、违约金，某公司与某经济合作社之间的租赁合同应当继续履行。


1、次承租人代偿请求权和合同解除抗辩权突破了合同相对性原理，是对传统民法理论的重大挑战。在承租人不履行与出租人的租赁合同租金支付义务情况下，《合同法》第二百二十七条、《民法典》第七百二十二条赋予出租人催告后的解除权是出于保护出租人利益考虑，却无法兼顾无过错的次承租人利益。虽然根据合同相对性原理，在转租合同因出租人主张解除后，次承租人可以向承租人主张不履行转租合同的违约责任，寻求救济，但明显增加了次承租人的义务，且转租合同履行始终处于不确定状态，亦不利于维护租赁安全与稳定。同时，在转租情形下，出租人的同意不增加其合同义务，并不会对出租人的权利造成不利影响，反而可以促使承租人和次承租人转租合同履行安全与秩序得到保障，是一项积极的、有意义的制度安排。因此，笔者倾向于认为，次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权无须以出租人同意为行使前提。
2、次承租人行使代偿请求权和合同解除抗辩权的前提是其知晓出租人将因承租人拖欠租金而行使合同解除权，但现行法律规定对向次承租人履行通知义务的主体及不履行通知义务的后果均未作明确规定。此外，次承租人的代偿请求权和合同解除抗辩权突破了合同相对性原理，是对出租人合同解除权的一种限制，现行法律规定亦未对次承租人行使该权利的合理期限予以明确规定，同样会导致出租人和次承租人间的利益失衡。次承租人的代偿请求权和合同解除抗辩权类似于形成权，权利行使能产生阻却出租人行使合同解除权的效果，是对出租人合同解除契约自由的重大挑战。笔者认为，为维护租赁关系稳定，出租人在行使解除权之前，至少应通知承租人，而承租人亦应在第一时间通知次承租人，次承租人则应在通知到达后的合理期限内行使代偿请求权。
3、出租人请求解除合同，根据合同相对性原理，出租人解除的是与承租人间的合同，当然有权要求承租人返还租赁物。在转租情况下，租赁物由次承租人占有，若出租人与承租人之间的合同解除，次承租人则较难通过转租合同项下的租赁权对抗出租人的原物返还请求权。因此，转租情况下，出租人可以承租人和次承租人为共同被告，要求返还租赁物。若出租人以承租人为被告要求返还租赁物，从诉讼经济和次承租人利益合理保护角度，亦可依出租人申请或依职权，将次承租人追加为第三人参加诉讼。