“核验价”导致房屋买卖合同 履行不能的定性及处理建议

“核验价”导致房屋买卖合同

\履行不能的定性及处理建议
近几年，上海房产市场屡屡实施楼市新政。近期核验价出台，上海各银行审核贷款金额，开始以“三价就低”为原则，“三价”即合同网签价、涉税评估价、银行评估价，银行将根据“三价”中，相比最低的价格为基准，来审批贷款额度。
该制度的实施，直接导致部分买房人首付比例增加，银行贷款额度骤减，从而导致无法成交过户。于是有人认为这应属于合同履行中的不可抗力因素，买方可以无责要求取消交易。但有的却认为该政策的变动不是不可抗力。那么，此次楼市新政属于不可抗力吗？履约不能如何处理呢？笔者就该二问题展开论述。
首先谈一下何为不可抗力及具体认定标准。我国《民法典》（自2021年1月1日起施行）第180条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“不能预见”是指在该种具体情况下，合同当事人对这个事件是否发生是不可能预见的。如果是应当预见而没有预见的事件不能作为不可抗力事件。“不能避免”是指即便当事人对可能出现的意外情况采取了及时、合理的措施，但客观上仍不能防止该意外情况出现。如果该事件的发生完全可以通过当事人及时、合理的作为而避免，则不属于不可抗力，如盗窃、因防火不慎失火。“不能克服”一般是针对该事件所造成的后果或者损失而言，即造成的后果无法通过其他途径去解决或者避免。如果某一事件造成的后果可以通过其他途径而得以克服或者避免不良后果的出现，那么这个事件就不是不可抗力。

显然，根据不可抗力的构成要件，此次楼市政策核验价“三价取低”的政策不属于不可抗力，原因简言之就是其不属于不能预见和不能克服的情形。
具体来说，首先在国家整体对房地产市场宏观调控的大背景下，购房首付比例的提高、银行贷款额度审批的多少甚至说贷款利率的调整等，当事人应有所预见。况且，当事人既然准备购房，一般应该都会做好资金方面的准备。就如房价可能会随市场涨高一样，这些也是其应当承受的商业风险。其次，向银行贷款是消费者购房融资的一种手段，并非唯一的手段。核验价制度导致银行贷款政策变动，主要是对缺乏资金的买受人造成影响，他们可以通过变更付款方式继续履行合同。此外，即使是政策不变动，消费者也不一定百分百能从银行取得其内心期待的足额贷款。因此，此次核验价“三价取低”的政策不属于不可抗力。
既然不是不可抗力，就不能完全适用民法典180条、590条关于不可抗力的相关免责的规定。但该政策的实施确实会导致缺乏资金的买受人履约不能，而这显然不是买方主观恶意违约。故对于因该类纠纷，笔者认为应区别以下两种情况做不同的处理：1、房屋买卖合同（本文指该调控政策实施前订立的合同）条款中如果没有明确约定以按揭贷款方式付款，买受人现以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，一般应不予支持。2、如果在合同条款中明确约定以按揭贷款方式付款，买受人又能举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，应予以支持。在这种情况下，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，但可以酌情要求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。

总之，上海此次“核验价”政策确实会对资金缺乏的买方造成履约障碍，但不属于因不可抗力而不能履行合同，也不属于传统常规普通的合同违约纠纷。对此类纠纷应阶段性区别对待，除了上文中的建议，笔者还建议有履约压力的买方，建议及时告知卖方，争取积极协商解决。协商不成，及时去法院起诉争取早日定纷止争。