离婚后宅基地房屋分割一方私下签订拆迁协议有效吗

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原告诉称
原告周某娟向本院提出诉讼请求：1、确认《W村宅基地腾退补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）涉及我的部分（A号院内北房三间中的西侧一间半）无效；2、诉讼费用由张某童、W村委会、房地产公司负担。
事实和理由：我与张某童原系夫妻关系，离婚时经法院调解确认取得A号院（以下简称A号院）内北房西数一间半。2017年1月，张某童与W村委会、房地产公司在未经我同意的情况下就A号院签订《安置协议》。我认为，三者的行为属于无权处分以及恶意串通损害我的利益，故诉至法院提出上述诉讼请求。

被告辩称
被告张某童辩称：我无权处置周某娟财产，村委会明确告知我只签属于我的部分，我是受蒙骗签订《安置协议》，涉及周某娟的部分应为无效。
被告W村委会、房地产公司辩称：不同意周某娟的诉讼请求。1、无权处分并不能导致合同无效；2、依据W村腾退补偿办法，张某童属于被安置人，我们与张某童签订《安置协议》是依照相关政策，不存在恶意情形。

法院查明
周某娟与张某童系夫妻关系。2004年，本院作出调解书，“一、坐落在A号院内北房三间，其中东侧一间半归张某童所有，自行开门；西侧一间半归周某娟所有，自行开门；中间砌隔断墙，费用由双方分担（调解书生效后十日内履行）……”。
2016年11月，经丰台区花乡W村村民代表大会审议通过，W村委会发布《宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称《安置办法》）。《安置办法》第四条规定“本办法所称被腾退人是指腾退范围内持有宅基地批准文件或经W村宅基地腾退确权认定小组认定后的宅基地使用权人”。第十二条规定“五、原批单为一宗宅基地，因夫妻离婚、析产、继承等原因分得房屋，独立分成院落并有独立门牌的，未经确认的仍依据批单按一宗宅基地进行认定”。
2017年1月8日，W村委会、房地产公司（腾退人）与张某童（被腾退人）就A号院签订《安置协议》，认定宅基地面积280.13平米，房屋建筑面积201.77平米。协议第二条约定“经认定乙方安置人口为5人，享受政策性安置房指标。分别为：产权人张某童，之前妻周某娟，之长子，之长子媳，之孙女”。
北京市房屋腾退估价结果通知单载明：宅基地单价7000元/平米。房屋重置成新价：1号房：79.95平米，95620元。2号房：10.56平米，8416元。3号房：21.47平米，20649元。4号房：89.79平米，107389元。庭审中，张某童与周某娟认可1号、2号房屋的50%归周某娟，3号房屋归周某娟，4号房屋与周某娟无关。但周某娟认为院落的50%应当归属周某娟，而张某童主张院落应当全部归属张某童。
周某娟主张依照调解书其对A号院部分房屋享有权利，张某童与W村委会、房地产公司明知院内有周某娟的房屋，仍然就A号院整体签订《安置协议》，协议应为无效，理由有二：一、张某童无权处分周某娟的财产；二、协议系三方恶意串通损害周某娟的利益。张某童认可其确实无权处分周某娟的房屋，但称签订协议时W村委会、房地产公司告知其只是就自有部分签订协议，并认为处分周某娟房屋的部分协议无效。W村委会、房地产公司称虽然确实知晓调解书的内容，但依据村民代表大会通过的《安置办法》第十二条，村委会及房地产公司仍然应当与张某童签订《安置协议》，签订协议是依照相关规定办理,不存在恶意。周某娟对W村委会、房地产公司上述主张不予认可。周某娟称村民自治无权利对人口和宅基地情况进行认定，《安置办法》与法律、法规相违背，不能作为认定人口和宅基地的依据。

裁判结果
驳回周某娟的诉讼请求。

靳双权点评
无权处分，显然并非导致合同无效的法定事由。因此，法院对周某娟以无权处分为由要求确认《安置协议》无效，不予支持。法院重点审查《安置协议》是否存在恶意串通损害第三人利益的情形。恶意串通损害第三人利益需要两个构成要件，一是主观上双方存在恶意串通的情形，二是客观上损害了第三人的利益，二者缺一不可。依据当事人陈述，法院认定张某童、W村委会、房地产公司在签订协议前均知晓周某娟与张某童离婚后分得A号院部分房屋。
但依照经村民代表大会通过的《安置办法》第十二条可知，即使周某娟与张某童离婚时分得房屋，由于A号院为一宗宅基地，W村委会、房地产公司与张某童签订《安置协议》系依照《安置办法》所为，并非恶意串通。宅基地腾退系村民自治范畴，周某娟所述的区位补偿标准、应安置人口的认定等均非法院审查的范畴。因现有事实不足以认定W村委会、房地产公司、张某童在签订《安置协议》时存在恶意串通，故法院对周某娟以《安置协议》恶意串通损害其利益为由确认协议部分无效，不予支持。合同效力属于法院主动审查、全面审查的范畴。依据现有证据，法院亦无法认定《安置协议》存在其他部分无效的情形，因此，法院对周某娟的诉讼请求，不予支持。
法院另须指出的是，依据庭审可知，A号院除房屋外尚有院落，而张某童与周某娟对院落的权属无法达成一致，且调解书中亦未予以明确，故即使《安置协议》存在恶意串通损害其利益的情形，协议亦因周某娟的权利范围无法界定而无法被认定部分无效。