【摘要】城市房屋拆迁中承租人获得补偿安置的依据并非是其与房屋所有权人之间存在合法的租赁关系，而是其对被拆迁房屋的合法占有。属于债权的房屋租赁权同时具有收益性的特征决定了承租人在拆迁中具有独立性与从属性的双重属性，同时由于承租人占有被拆迁房屋的原因多种多样，导致承租人享有的权利存在着较大差异。故在拆迁中应根据承租人的不同类别，确定不同的补偿安置办法，进而保护承租人及其他拆迁当事人的合法权益。

　　【关键词】房屋;租赁;拆迁;补偿安置

　　【写作年份】2009年

　　【正文】

　　在城市房屋拆迁中，如何对被拆迁房屋承租人(以下简称承租人)进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为：其一，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，有因市场原因形成的，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。其二，拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。其三，补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被拆迁人，哪些补偿项目属于承租人，相关法律并未作出明确规定，实践中争议较大。“虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益强有力保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。”[i]因此，《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)在制度设计上“侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益”[ii]。在实践中要做到充分保护承租人的合法权益，就必须准确理解承租人的概念，正确把握其法律地位。

　　一、承租人的概念

　　何为承租人，《拆迁条例》并未明确作出规定。《城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”据此，房屋承租人可以理解为与房屋所有权人有房屋租赁关系的公民、法人或其他组织。在城市房屋拆迁中，承租人可理解为与被拆迁人有房屋租赁关系的公民、法人或其他组织。事实上，有的地方就是这样规定的，如杭州市人大颁布的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(2002年5月8日起施行)第四条第三款规定：“本条例所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。”但有的地方如哈尔滨市政府颁布的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》(2007年4月15日起施行)第四条第三款则规定：“本办法所称承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。”上海市政府颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(2001年11月1日起施行)、南京市政府颁布的《南京市城市房屋拆迁管理办法》(2004年2月1日起施行)等与哈尔滨的规定相同，都强调合法性。这就带来一个问题，即《拆迁条例》中所涉房屋租赁关系(以下简称租赁关系)是指事实上存在的租赁关系，还是指合法的租赁关系?抑或承租人的权利义务是否以其与被拆迁人存在着合法的租赁关系为前提?笔者以为要厘清这一问题就必须对租赁合同违法的原因及操作的可行性等进行分析。

　　首先，《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、“根据法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”[iii]也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。但由于各种原因在实际生活中形成了一些口头形式的房屋租赁合同，如果将此类租赁关系的承租人排除在外显然侵犯了承租人的合法权益，不利于房屋拆迁纠纷的解决。