郑金兵等人诉黄岩市房屋开发公司按商品房预售(4)
www.110.com 2010-07-24 10:07
三、关于本案的法律适用问题。 1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前,因房地产开发经营方面引起的纠纷,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定,在查明事实、分 清是非的基础上,从实际情况出发,合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991年9月签订的,合同的基本内容-即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是,合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等,合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定 ,潜在的隐患也容易引发纠纷。
如何正确地适用法律,妥善处理这种新类型案件,受诉法院主要是掌握了二条:一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则,即(1)有利于房地产业健康发展的原则;(2)依法保护合同的原则;(3)公平保护当事人合法权益的原则。二是 恰当地适用《中华人民共和国民法通则》的有关条款。例如,关于该商品房预售合同的效力,适用了民法通则第五十七条和第八十五条的规定认定;关于商品房交付时间,合同中没有约定,适用了民法通则第八十八条第二款第(二)项的规定,认为债权人(预购方)有权要求债务人(预售 方)及时交付房屋,“但应当给对方必要的准备时间”。法院根据实际情况,判决“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋”,这一判决是正确的,合理合法的。
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