房产新政背景下几种常见的纠纷及处理对策
    作者：秦玉罕
    国务院的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布后，随着各地细则的陆续出台，全国各大城市的房地产交易均出现了巨大的波动。银行房贷政策的变化，使房产买卖出现了意想不到的困难。买卖双方签署的意向书、预约书、合同，在短短的半个月时间里出现了大量违约。如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益？买方、卖方、都面临着极大困惑。
    从秦玉罕律师最近接待的法律咨询和部分房产纠纷看，这类纠纷主要存在以下四种：
    第一类，房产新政一出，被认定为二套房，首付比例大大调高，要多支出一大笔钱。房子买不起，首付款也拿不回来。
    第二类，房产新政出台后，买方卖方都想解约，可中介不愿意，扣住了房东的三证。房东因为拿不到三证，不肯退给买方首付款，于是出现买方、卖方、中介三方僵持的情况。
    第三类，年轻白领在工作时间较短，无法出具纳税证明的情况下买了首套房，因新政出台无法贷款要全付，买家拿不出也不愿支付违约金，卖家则不肯退还首付款。
    第四类，新政出台前想抢购一套房子，如今这套房子有两本房产证，意味着以后要为二套房、三套房支付更多的费用。
    综上分析，首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中的3个最根本的问题。
    在以上这几种情况下，能不能在不承担违约责任的情况下，最基本的处理原则是看合同中有没有约定。合同有约定的，按照合同约定，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。
    问题是，在合同没有约定的，要如何处理这些纠纷。秦玉罕律师觉得，这要看具体的情况而定，具体地说：
    问题一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗？
    一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。
    问题二，因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需要支付违约金？
    比如“外地人、三套房”等，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。
    问题三，中介的利益如何保障？
    由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。但由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。
    问题四，合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？
    合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。