近几天来，讲述买房故事的电视剧《蜗居》在全国热映。购房，又再次成为人们生活中最为关注的话题之一。“你准备在南边买房还是西边买呢?”“你买的房子有多大?”“一平方米多少钱?”……在人们平常的生活中，这样的对白也跟着多了起来。然而，房地产市场越来越火的同时，行业里的“潜规则”却一次次伤害着购房者的心。买房是老百姓的大事，遇到“潜规则”，拿起法律武器勇敢维权者有之，遗憾的是，更多的人意识不到自己被“潜规则”了，或者明知“潜规则”却选择了“退一步海阔天空”的做法。事实上，购房者的“海”并没有因此而宽阔，相反，房地产行业内的“潜规则”却“阔”了起来。

　　潜规则1

　　签了购房合同 就合法有效

　　2008年3月1日，市民王先生与成都某置地公司签订了《商品房》及《商品房买卖合同补充协议》，决定购买该公司开发的位于锦江区三圣乡一楼盘的房屋，并在当日支付了首期部分购房款。然而近日王先生经过认真比对，发现合同及补充协议里存在着许多问题，含有10余条“霸王条款”。

　　比如，《补充协议》第八条第2项注明：“买受人所购房屋附带有屋顶平台(含裙楼屋面)的，买受人同意由出卖人统一分割，并由出卖人授权购买该房屋的购买人专有使用其房屋所附带的平台，对出卖人统一分割，授权其他购房人使用的平台使用权，买受人予以放弃任何权益。”王先生显然不能接受这样的条款，他说：“这些约定的内容应当由业主共同决定，开发商怎么就擅自为业主做了决定?因此，这条是无效条款。”随后，王先生向置地公司要求退房，置地公司则表示，合同是双方签订的，签了合同就表示认同条款，不能反悔，这是房地产业的“通行法则”。

　　近日，王先生便将该置地公司起诉到了锦江法院，开创了全省范围内购房人单独就商品房买卖合同部分条款的效力问题向法院起诉的先例。

　　法律VS潜规则

　　购房合同条款违法的无效

　　四川英济律师事务所律师谢国成：目前在商品房买卖领域仍是卖方市场，房地产开发商处于优势地位，其拟定的商品房买卖合同(包括补充协议)是，往往为了自己利益的最大化，不惜牺牲广大购房消费者的合法权益，在合同中出现了大量的“霸王条款”，免除开发商责任、加重购房消费者责任、排除购房消费者的主要权利，殊不知这必然违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。该案就是购房消费者通过诉讼的方式单独拷问开发商格式条款效力的典型案例。

　　省消委名誉副会长谷岩：购房合同中若未明确屋顶属于谁的，使用权就归全体业主共同拥有，开发商不得擅自决定。小区里的绿化地、露天停车场的使用权也归全体业主所有，开发商无权过问物业方面的事。在合同中注明归开发商支配是典型的“霸王条款”，肯定无效。

　　潜规则2

　　达成购房意向 不退

　　2007年6月27日，黄先生和开发商签订了一份某楼盘《定购单》，约定黄先生购买该楼盘6楼3号商品房，并支付了定金1万元。几天后，黄先生按约定时间去开发商售楼处签订《成都市商品房买卖(预售)合同》时，才发现自己所购的房屋不是对方宣传的“纯商务大楼”“高智能生态型写字楼”“纯写字楼”等等，其规划用途也不是其所宣称的“商业”，而是“住宅”。

　　黄先生一下子明白自己买错了房子，随后，他找到开发商要求退还定金，遭到了拒绝。开发商说，定金不退是购房通则，黄先生只好向法院起诉，他认为自己要买的是办公用的纯商业用房，不是住宅，而开发商却通过宣传资料和销售广告故意告知他虚假情况，诱使他作出错误的意思表示，签订了《定购单》。因此，开发商所收定金应退还。2008年9月，青羊法院对该案进行了开庭审理。

　　法律VS潜规则

　　虚假宣传导致误签订单定金可全退

　　青羊法院：开发商回避房屋含公寓用途而未如实宣传，黄先生在看了该宣传画册后，认为其定购的6楼3号房屋是商业用房，属重大误解。黄先生因重大误解与开发商签订《定购单》，系可撤销的合同。最终，法院判令撤销双方所签订的《定购单》的主张，开发商退还1万元定金给黄先生。

　　潜规则3

　　没办房产证 转让房屋无效

　　1998年1月16日，王先生与王某夫妇签订了房屋买卖协议书，决定将自己位于高升桥的一套拆迁安置房卖给后者，双方并共同到公证处作了公证。当天，王某夫妇付清了购房款63000元。之后，这套房子一直没有办理登记领取产权证书和产权过户手续。2006年，房价的节节攀升让王先生后悔了当初的决定，提出要收回房屋，或由王某夫妇再支付10万元，否则，不予办理登记领取产权证书和产权过户手续。

　　王先生抬出法律说，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定：未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。王某无赖地解释道，你看，这套房子是未依法登记领取权属证书的房屋，所以双方之间的房屋转让合同无效，你们夫妇应退还房屋，我愿意退还购房款。

　　这一下惹恼了王某夫妇，他们起诉请求法院主持公道。2008年8月，武侯法院开庭审理了此案。

　　法律VS潜规则

　　产权处于可期待状态 不影响转让

　　武侯法院：虽然王先生暂时没有办理有效的房屋所有权证，但王先生是确定可以取得该房屋产权证的，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，产权处于可期待状态。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋不得转让。而这套房屋不属这种情况，因此，王先生将房屋转让给王某夫妇并不违反法律行政法规强制性规定，既然王某夫妇已经付清了房款，王先生应根据协议约定以及诚信原则让王某夫妇取得房产证。