因为受托人没有资质，法院判决委托协议书无效。

　　受托评估房屋市场租金咨询报告显示其无资质

　　静安区法院一审判决委托合同无效

　　本报讯 (记者 刘晓燕 李 劼 通讯员 邱 联 黄 念)近日，上海市静安区人民法院审结了一起因房地产评估机构资质问题引发的委托合同纠纷案，法院判决该委托合同无效。

　　2006年4月29日，上海柏兴房地产有限公司与上海宝莱纳餐饮有限公司因对承租房屋的租金未能达成一致，决定委托上海永然投资咨询公司对相关房屋的市场租金进行评估。为此，三方签订了《委托协议书》，评估2005年9月1日的市场租金，应付费用为9000美元。之后，永然投资咨询公司就相同评估内容，与八达公司签订委托协议书，委托费用为人民币3万元。八达公司接受委托后，出具了《房地产咨询报告》。永然投资咨询公司对该报告进行了审核，并依据该报告的估价结果，出具了“房地产租金评估咨询报告”。永然投资咨询公司将两份报告一起交付柏兴房地产有限公司。永然投资咨询公司已支付八达公司委托费用人民币3万元。

　　柏兴房地产有限公司发现，根据八达公司作出的《房地产咨询报告》，永然投资咨询有限公司的经营范围中没有房地产评估一项，且没有取得房地产估价资质。

　　柏兴房地产有限公司认为，永然投资咨询有限公司违反了国家特许经营规定，擅自承接房地产估价业务，故向法院起诉，请求判令三方签订的《委托协议书》无效。永然投资咨询有限公司提出反诉，请求法院判令柏兴房地产有限公司支付委托费用4500美元和证据保全公证费用3000元。

　　庭审中，原告柏兴房地产有限公司、被告永然投资咨询有限公司及第三人宝莱纳餐饮有限公司，就委托合同是否有效产生了激烈争论。经法庭核实，被告系房地产咨询机构，不具有房地产评估资质。

　　法庭审理认为，因被告没有相应的房地产评估资质，却受理房地产评估业务，属于违反国家特许经营规定的行为，被告与原告及第三人签订的委托协议书无效。

　　据悉，一审判决后，被告向上海市第二中级人民法院上诉后又申请撤诉，法院准予撤诉，一审判决现已生效。

　　说

　　原 告：无估价资质合同无效

　　被 告：协议不违反法律规定

　　第三人：评估结论对双方有效

　　本报记者 刘晓燕 本报通讯员 邱 联 黄 念

　　原告诉称：2004年4月29日，柏兴房地产有限公司与宝莱纳餐饮有限公司签订了一份《上海新天地广场租赁合同》，由宝莱纳餐饮有限公司承租原告所有的几处房屋。合同约定：续租期内保底租金为市场租金，若双方未能就保底租金达成一致，可由任一方从上海永然投资咨询有限公司、上海世邦魏理仕物业顾问有限公司、仲量联行测量师事务所有限公司三个候选评估者中，聘任任一家对市场租金进行评估。此后，原告柏兴房地产有限公司、第三人宝莱纳餐饮有限公司与被告永然投资咨询有限公司签订了一份《委托协议书》，共同委托被告对该房屋市场租金进行评估。2006年7月10日，被告出具《房地产评估咨询报告》，原告细查该份报告细节，方知被告将此次评估业务转委托给具有估价资质的案外人上海八达房地产估价有限公司，永然投资咨询有限公司经营范围中没有房地产评估，且其未取得房地产估价资质。被告违反国家特许经营规定承接房地产估价业务，原、被告及第三人签订的《委托协议书》应该无效。

　　被告辩称：首先，早在原告与第三人签订《上海新天地广场租赁合同》时，三家候选评估单位都没有评估资质。因此，是否具备房地产评估资质并不是原告选任评估者所考量的前提。其次，原告与被告为签订《委托协议书》而进行的谈判和函件往来过程表明，被告已清楚地向原告披露其并不具备房地产评估资质这一事实，原告也曾表示注意到了这一情况，故原告明知被告无评估资质并由八达公司估价的事实。所以，合同是建立在各方真实意思表示基础上的，且不违反法律、法规强制性规定，委托协议是有效的。

　　第三人述称：原告签订委托协议书时，就明知被告无评估资质。三方签订的委托协议书是当事人真实意思表示，合法有效。被告是否具有房地产估价资格，并不影响原告与第三人根据租赁合同中的约定来要求被告评估租金这一民事行为。根据租赁合同约定，评估结论对双方有约束力。要求驳回原告诉请。

　　被告还提出反诉，《委托协议书》约定的全部委托费用为9000美元，反诉被告以及第三人各承担一半。反诉原告接受委托后按照《委托协议书》之约定完成了全部委托事项，并交付了工作成果，第三人上海宝莱纳餐饮有限公司亦支付了相应的委托费用美金4500元整。但反诉被告至今尚拖欠反诉原告的委托费用计4500美元未付。由于反诉被告的付款逾期，反诉被告还应当向反诉原告承担逾期付款的违约责任。同时，反诉原告为了保全本案有关证据，还发生了证据保全公证费人民币3000元，该项合理费用也应由反诉被告承担。

　　反诉被告辩称，因为委托协议书无效，故反诉原告要求支付委托费用无依据，也不存在违约金。证据保全不是必要的开支，不同意支付证据保全公证费。故不同意反诉原告诉请。

　　连线法官

　　违法违规无效

　　本报记者 刘晓燕 本报通讯员 黄 念

　　就相关情况，记者采访了本案的承办法官邵坚烈。

　　邵坚烈说，近年来，随着住房制度改革的深入以及住房商品化程度的提高，人们对房地产中介服务的需求也日益凸现，房地产中介服务业迅速发展壮大起来。而在各项房地产中介服务中，房产估价业务尤为重要。因为与一般商品相比，房地产作为不动产具有地域性明显、专业性强、法律关系复杂、市场信息不对称和价值量大的特点。在一个较为成熟的房地产市场中，如果没有与之相适应的房地产评估服务市场是不可想像的。进行交易的房屋，如果没有具有公信力的房地产评估师进行评估，买卖双方就无法确定所交易房屋的市场价值高低。卖方所定价格若低于市场价格，便会蒙受损失;若高于市场价格，就可能售不出。作为沟通政府、房地产开发企业、金融机构以及消费者等多方市场主体的桥梁，房地产估价机构起着不可忽视的重要作用。

　　但是，房地产评估业务并非没有准入门槛，而是需具备一定。邵坚烈告诉记者，依据国家行政主管部门相关规定，从事房地产评估应当具备相应资质，房地产评估的经营活动应符合国家特许经营的要求，企业未经有关部门批准不得从事房地产评估业务。

　　联系到本案，邵坚烈说，原告、第三人与被告签订的委托协议书约定了委托被告进行房产租金评估。从协议书的内容可以看出，委托方的目的是就租金寻找权威的评估机构进行评估。从被告另行委托具有评估资质的八达公司出具评估报告分析，被告接受原告及第三人的委托对房屋租金进行评估，这显然属于房地产评估的范畴。另外，从被告自行向原告及第三人出具“房地产租金评估咨询报告”的行为来看，被告也是以自己的名义接受委托进行房地产评估。然而，被告作为房地产咨询机构并无相应的房地产评估资质，其超越经营范围受理房地产评估业务，属于违反国家特许经营规定的行为。被告与原告及第三人签订的委托协议书应自始无效，原告是否知晓被告不具备房地产评估资质，并不影响合同的效力。八达公司出具的评估报告系基于被告而非原告和第三人的委托所作，故该评估报告也不是认定原、被告之间委托合同效力的依据。

　　法律视点

　　：公共利益大于契约自由

　　本报记者 刘晓燕 本报通讯员 邱 联 黄 念

　　对个人意志的尊重和选择自由的尊重是保证社会进步的原动力。但这并不是说，只要当事人经过合意所订立的合同，就一定成立并生效，契约自由原则本身也应有必要限度，所以法律规定了合同的无效与可撤销制度。

　　合同无效制度实际是社会公共利益对契约自由原则的必要限制。可能合同双方并未对合同形式与内容提出任何疑义，但合同本身对其他主体或者社会具有危害性，故国家动用公权力予以干预。无论当事人是否主张合同无效，法院或仲裁机构都会主动审查合同的法律效力，如果发现属于无效合同，将确认该合同为无效，以维护当事人的合法权益，更确切地说，是维护整个社会的公共利益与良好秩序。

　　民法通则规定了七种情形下民事行为应属无效，合同法则进一步确立了判断合同无效的五条标准。但归纳起来，无效合同主要表现在以下三个方面：即主体资格不合法、意思表示不真实、内容具有违法性。结合本案，可以看到，虽然在签订委托合同时，各方的意思表示均系真实，而且并没有任何欺诈或胁迫行为发生，但合同却存在主体不合格及内容违法的瑕疵。

　　主体合格是民事行为合法的基本条件之一。当事人不具有合法的主体资格，其所签订的合同应属无效。比如，租赁合同中的出租方对出租物是否具有合法的所有权，是出租方作为合同主体的条件，否则其签订的合同将归于无效。在本案中，就房地产评估的委托合同而言，受委托方却无相关资质，显然属于不具有主体资格。

　　合同内容的违法性是无效合同又一种表现形式。所谓内容违法就是合同本身违反法律、政策，损害国家、集体和第三人的利益。比如，合同标的为法律政策所禁止生产经营，合同内容超越批准的经营范围，合同当事人有意规避法律等。在此案中，根据行政许可法的相关规定以及《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的规定》目录中第110项，房地产估价机构资质核准需要进行行政许可。而相关司法解释也明确规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。因此，被告超越经营范围且违反了特许经营的相关规定，该委托合同应归于无效。

　　探究本案，其实可以发现，原告明知受托者并未取得房地产评估资质，但仍与其签订了委托合同，故合同签订是各方合意的产物。至于原告之后又以此起诉，其真实原因何在，我们不得而知。但委托合同并不因原告知晓被告无评估资质这一点而产生效力。因为从房地产评估的相关规定，我们不难发现，由具有相关资质的机构对房地产进行评估，是确保房产市场良性发展的重要因素。故维护房地产发展市场秩序，保证经济良性和协调发展，是立法者的宗旨。既然国家为维护市场经济秩序的健康发展和正常运行，将房地产评估纳入特许经营范围，而法官在裁判时，基于维护国家利益和社会公共利益的需要，也确有必要禁止无资质的主体进行评估。

　　法规链接

　　《房地产估价机构管理办法》

　　第三条 本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

　　本办法所称房地产估价活动，包括、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

　　第四十六条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第五十八条 下列民事行为无效：

　　(一)　无民事行为能力人实施的;

　　(二)　限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

　　(三)　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;

　　(四)　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;

　　(五)　违反法律或者社会公共利益的;

　　(六)　经济合同违反国家指令性计划的;

　　(七)　以合法形式掩盖非法目的的。

　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

　　第十条 当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

　　背景知识

　　房地产评估机构的资质等级

　　房地产评估机构资质分为A、B、C三级。

　　A级房地产评估机构应当符合下列资质条件：

　　1.注册资金100万元以上;

　　2.有7名以上专职房地产估价师及8名以上专职房地产估价员;

　　3.从事房地产评估业务3年以上;

　　4.以房地产评估为主营业务。

　　B级房地产评估机构应当符合下列资质条件：

　　1.注册资金50万元以上;

　　2.有4名以上专职房地产估价师及6名以上专职房地产估价员;

　　3.从事房地产评估业务3年以上。

　　C级房地产评估机构应当符合下列资质条件：

　　1.注册资金20万元以上;

　　2.有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员;

　　3.从事房地产评估业务1年以上。