国内房价居高不下的供给原因

　　前面一篇文章对房市的剖析主要基于需求的角度，这里转而从供给的角度再作一分析。事实上，当前房价之所以如此高昂在很大程度上也与供给冲击密切相关，而制约供给的因素很大程度上在于成本。一般地，关于当前住房问题的现状，我们可以作两方面的拷问：一是，这个社会的土地已经紧张得无贫苦大众的立锥之地了吗?显然不是。二是，难道住房不能像一般必需品那样成为人人都具有的吗?当然可以。事实上，在人类建筑技术已经如此高超的现代社会，任何国家都有能力建造出满足绝大多数百姓居住的房子;而且，住房的建筑成本已经下降到如此低廉的程度，绝大多数百姓也完全可以买得起这样的房子。举个简单的例子，欧洲人在美国原始殖民初期，当时的任何个人通过劳动都可以占有宅基地，这使得几乎所有的美国平民都实现了“住者有其屋”。

　　那么，为什么以前曾经解决的住房问题到了现代社会、其他一些国家或地区容易解决的住房问题到了国内，却变成了绝大多数国家社会大众一直梦寐而不得求的奢侈物了呢?显然，除了当前市场信息的混乱所滋生的虚假需求引起房价非正常上涨外，更主要在于当前相关社会制度推高了住房的成本，从而对住房供给产生了巨大冲击，以致产生了房市的“滞胀”情形：高房价和高闲置率。那么，是何种因素导致住房有如此高的成本呢?这又要剖析住房的成本结构。

　　一般地，构成房价的主要因素有这样三个方面：一是建筑成本，二是土地价格，三是利润和租金;就国内的情势而言，主要在于后两个因素：地价和利润。尽管迄今为止房地产行业的成本结构由于种种原因还一直无法为社会精确所知，但也形成一般性认知：国内房价中三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。例如，全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在全国政协会议上就指出，当前构成我国房价的五种成本中，建筑成本、房企管理成本相对稳定，而地价、税费、开发商利润着三大块约占房价总成本的70%-80%;其中，土地成本约占20%-30%，120多项税费占30%-40%，另外就是企业利润。[1]再如，原全国人大常委会副委员长成思危提供了类似的数据：在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%;而且，这30%里有一部分，也就是行贿的费用。[2]此外，据合富辉煌市场研究部的统计资料，尽管2008年广州的楼面地价已经比2007年下降了38%，但市中心六区的平均地价成本依旧达到3656元/m2，而地价以外的建安、财务、税收、营销等成本支出大致在4000元/m2以上，这意味着中心六区的高层住宅开发成本已经达到8000元/m2左右;在这种情况下，开发商就不得不开发那些提升项目的档次，以更顶级的豪宅来“陪衬”更金贵的土地，以至一般百姓更加买不起房。[3]因此，基于房价的成本结构以及相互比重关系，我们可以对高房价的根源进行深入探究。

　　首先，房地产业是一个暴富行业，这几乎已经得到了社会的公认。这也可从两个方面得到反映：一者，国内房地产商几年内的资产迅猛增长，以致富豪如此密集地集中在房地产业成为全球范围的一个独特景观;二者，正是存在如此大的利润空间，以致在房价如此波动的情况下大多数房地产商依然可以稳如泰山。举个简单例子，位于广州琶洲的雅郡花园及其后期的世界会展城的价格从2006年的6000元/米2一路飙升2007年底的17000元/米2，在2008年底则下落到9500元/米2，而在2009年4月又从10000元/米2一下调整到15000元/米2;试想，如果没有巨大的利润空间，能够经受得起如此巨大的价格波动吗?同样，最近滨江东路上的阳光海岸标价是31000元/米2，而宣称近期购楼有8折优惠，天哪，难道是买青菜萝卜吗?一般地，房地产商是不会亏本买楼的，8折优惠与其原价之间就相差了近7000元/米2，也就是说，房地产商每平方至少有7000元以上的利润空间。事实上，按照国际上的“行规”，商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右，中国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊，因而中国商品住房的利润水平也不应该高过10%。然而，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元，但到2007年底，全国城镇商品住房的平均房价每平方米4000元左右，利润率近50%。[4]显然，当前国内房地产业之所以有如此高的利润，就在于将一些资源紧缺又属人类基本需求的物品推给市场解决;正是受市场原教旨主义的思维支配下，这些房地产商极力市场收益高的满足一部分富人需要的物品。特别是，在弱肉强食的竞争规则下，土地在社会大众间的分配越来越不平衡，大量的土地集中在少数人手中，从而造成了人为的土地供求关系;而且，土地越集中，这种供求关系就越激烈，土地的占有者也就越可以操纵土地的供给以获利。这样，在房地产市场上就形成了地位极端不对称的供求结构，从而造成了极不均等的利益分配关系;显然，这就反映出现代社会中政府的失职：一个社会存在大量的无房可住者，就意味着基本人权没有得到保障。

　　其次，房地产业是一个政府行为失当的行业，这几乎也已经得到了社会的公认。事实上，除利润之外的另两个导致高房价的因素都反映出，当前的一系列政府政策和社会制度存在着严重的问题，它们非但不利于住房问题的解决，反而强化了住房的困难，抬高了房价。一者，就关系疏通费而言，这反映出当前社会制度是很不完善的，也正是不完善的管制造成了大量的寻租成本和内生交易费用，这些最终都要由普通社会大众来承担，从而人为造成了当前这种高昂房价;二者，就地价费而言，在政府垄断土地的情况下，这些费用都纳入了政府的口袋，成为财政收入的重要来源，而这些费用最终都被转嫁到作为消费者的社会大众身上，也即，一般社会大众成为了财产收入的主要来源。事实上，越是大型城市，越是在繁华地段，土地成本在项目总成本中所占的比重就越高;例如，在北京最繁华地段，土地的成本可能占到总成本的70%，从而出现所谓“面粉价格比面包价格贵”的现象。2008年工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，并向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%;在开发项目的总费用支出中，大约一半(49.42%)流向政府;开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%;同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。[5]

　　因此，从某种意义上说，土地财政是推动房价不断高企的主要因素。据国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。除了地价外，不断高企的房地产税费也似的房价居高不下。例如，重庆市2007年房地产税费收入400余亿元，占全市财政收入的50.8%;郑州市2007年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元，占全市税收总量48.6%。从三个一线城市来看，开发项目中流向政府份额最高的上海为65%，随后的北京为48%，最低的广州也达到了47%。[6]显然，这些费用最终都要那些具有住房刚性需求的社会大众承担。要知道，既然作为“衣食住行”的住房本身是一般百姓的社会必需品，那么，作为体现社会分配正义和补偿正义的工具，政府的税收就不应该主要来自这些基本生活品;事实上，低收入的广大社会大众在其必需品的住房上间接负担了如此高昂的税赋，这显然违反了税赋的负担能力原则。

　　那么，为什么各级政府都热衷于从地价中获取财政收入呢?这主要在于，这种税赋收入比较稳定且有保障，征收起来也比较方便、易行，这就如传统社会热衷于实行盐铁酒烟专卖一样。当然，传统社会实行六筦政策时毕竟往往打着均平市以防豪民富贾要挟平民的口号，但当前的一些地方政府却千方百计地试图通过房价的上涨来抬升土地价格以增加土地财政收入。

　　譬如，在土地如此紧张而本地居民住房还没有解决的情况下，一些地方政府的官员就极力邀请外地居民来购地买房，以防抵偿价格来推动本地经济的发展;最近，尽管本市还有很多居民没有任何住房，但为了刺激房市，一些地方政府有开始推出了购房入户的政策。显然，这些做法与现代社会对社会正义的认知是背道而驰的，也根本不是以人为本的政策;这也意味着，当前的政府也已经被异化了，它不再是为社会大众服务的社会机构，反而成为百姓的主宰者。

　　可见，当前国内房地产商之所以不愿意调低房价，主要在于土地成本和高额利润这两个方面的推动;现代社会之所以离“住者有其屋”的理想越来越远，关键就在于现代社会的相关政策出了问题，缺乏对民生和基本人权的足够重视。显然，要解决住房问题，也要着重从这两个方面入手：一是合理控制企业的高额利润，二是改变地方政府的短视行为。

　　一方面，国家要完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众;另一方面，如果要依靠市场机制来保证住房供求的效率，那么政府也应实行专款专用原则，将源于土地的财政收入用于住房方面。显然，后者又可以有两条实施措施：一是按照人头原则发放“房屋券”，使得每一个居民可以享受土地增值的红利，这是基于共享的普遍原则;二是大肆兴建廉租房和经济适用房，使得那些弱势群体也有自己的生活空间，这是基于人本的特殊原则。当然，每一措施的具体实施都会遇到现实的困难，但是，只要理念和方向正确，同时本着脚踏实地的精神，那么，住房问题就可以不断朝解决的方向发展