本案争议焦点是:对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款,应当如何理解?中汇房产公司有无退还押金的义务?
北京市第一中级人民法院认为:
房屋租赁合同中的押金,是承租人抵押给出租人的一笔财产,用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后,出租人应当将押金返还给承租人。综合审查判断本案所有证据,可以认定:房屋租赁合同终止后,在上诉人徐蕾既没有损坏租赁房屋或者租赁房屋中的物品,也没有应交而未交的费用,更没有表示放弃押金权利的前提下,对徐蕾抵押给被上诉人中汇房产公司的1600元,中汇房产公司没有返还。该公司不返还押金的惟一理由,就在于终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。
按照通常理解,押金法律关系是一种经济关系;双方既然再无任何经济关系,当然包括再无押金法律关系。但水费、燃气费的交纳与收取,也是一种经济关系。双方在签署了“再无任何经济关系”的协议后,仍然交纳与收取这两项费用,说明他们对“再无任何经济关系”的认识,不符合常理。上诉人徐蕾认为,“再无任何经济关系”不包括押金法律关系;被上诉人中汇房产公司虽然认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系,但却以收费的行为,将水费、燃气费的交纳与收取排除在经济关系之外。双方对这一条款的解释截然相反。
本案所涉的北京市房屋租赁承租合同和终止协议,都是被上诉人中汇房产公司向上诉人徐蕾提供的格式合同。双方当事人除对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款的理解存在歧义外,对其他条款的理解一致,这两份合同的其他条款合法有效。合同法第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”在签署终止协议时,中汇房产公司明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还,1600元的押金收据还在徐蕾手中。作为格式合同的提供者,中汇房产公司既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思,此时就有义务提醒徐蕾注意或在协议中注明:这一条款签署后,押金不再退还,押金收据废止。中汇房产公司并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提,从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中,不能直接推导出徐蕾有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下,中汇房产公司仅以徐蕾签署了终止协议为由拒不返还押金,于法无据,是侵犯徐蕾的财产所有权。
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