建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质，有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为，建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。

　　下面我将着重将谈谈共有权以及成员权，对这两点我很感兴趣。

　　四、建筑物区分所有权在我国

　　（一）建筑物区分所有权人对共有部分的使用：

　　在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。

　　案例一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。

　　这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。

　　共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。

　　根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定）条文如下：

　　专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。

　　我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害，单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于张家提请的诉讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，并且我还认为，若张家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。

　　案例二：八十多岁老太太终年出门不得并非为了躲避世事，四十多岁中年人整日“上下求索”并非为了增加体质，一家老小放着好好的楼梯不走却依靠墙外的木梯攀爬上下，听起来真是咄咄怪事。然而这事却真实发生在吉林省东丰县城。1992年，个体户刘学东迁入新居并办理了房屋过户手续，其楼下房主为工业局所属机电公司。在迁入前，楼上楼下住户曾为一楼过道问题发生过纠纷，刘学东迁入后，为避免纠纷，在楼后破墙修建了简易楼梯，供上下楼使用。后因该梯属违章建筑被停止使用，刘便要求从一楼楼梯正常上下楼，但这一合理要求却遭到机电公司的拒绝。正是因为住在一楼的房主独占共有楼梯，封堵楼道，改成仓库，堵住楼上住户的进出门户，迄今为止，住在楼上的刘家已“空中行走”八年。其间，刘家曾向法院提起诉讼，但法院以超过诉讼时效为由不予以支持。