韩国典权渊源来自于近代汉城地区房屋租赁的民间习惯，此租赁习惯的来源已无从考证，但在十九世纪以后的一些文献中都有相关典权的记载。近代以来，由于日本长期对韩国的占领以及韩国国内连绵的战争，人口不断迁移，使得该房屋租赁习惯扩展到全国，逐步与韩国的社会生活相融合，成为韩国人民居住制度发重要形式之一。[4]又据韩国汉城大学民法权威学者郭润直教授考察提出，韩国的典权之类型，形式上分为物权性典权和债权性典权[5]，其在法律效果上的差异在于，前者具有对抗第三人的效力，后者则无；其在形式要件上的区别在于，前者进行了登记，后则没有；而该种区分存在的根本原因乃在于，韩国对不动产登记采取“登记共同申请主义”[6]，即登记并不是强制性的，但是韩国又以登记或交付为物权变动的生效要件，再加上登记程序复杂，还得交纳手续费，且登记后会限制出典人的处分，所以在韩国现在多以债权性典权为主。据统计，截止2001年为止，在韩国全国使用债权性典权的户数为4029514家，不但比房屋租赁或其它形态计2113243家为多，更占全国居住形态百分之二十八以上，为韩国最重要的居住形态之一。[7]

    针对以上的资料，我对韩国典权的独特内容和形式，遵循平等的价值理念有如下理性之理解：

    （1）战争作为韩国典权形成的客观社会历史背景，其造成了这样一个客观之现实：出典人往往是经济上的强者——其有房屋可典，典权人是经济上的弱者，其明显与我国传统之典权关系当事人的经济特征相反，所以，形成了韩国典权偏重于保护典权人的利益。另外由于社会动荡不安，其大大限制了不动产的价值以及人们对不动产所有权的需求，为了减少典权人对不动产价值不确定性的负担，并兼顾公平的原则，所以出典人有回赎的义务，而典权人对延缓支付原典价的，可变卖不动产优先受偿，使得该典权具有很强的担保物权的性质，类似于不动产质权。

    （2）韩国的债权性典权，其兼具用益和担保的功能，而缺少对融资功能有意识的强调，因为出典人必须返还原典价。从而使得典权制度有很强的社会保障功能，即典权人可以投资一笔资金设置典权，取得不动产的用益资格，并且可以在典期满后，再收回投资，其显然比一般的房屋长期租赁更合算，其省去了租金，仅仅是付出了利息；出典人也落得使用一笔没有利息的资金，还节省了登记费用，免去了不动产抵押的许多程序上的麻烦。

    （3）韩国独特的物权变动和不动产登记制度，是其债权性典权昌盛的制度原因，，也是对其独特典权内容的暗合和接应。因为债权性典权的不稳定性即不得对抗善意第三人，必须以对典价的返还请求权相对抗和制衡，才足以保证典权人的利益不受侵害；而其债权性的特征，则有利于典权的设立，并节省了设立的成本。

    3、对中国台湾地区典权制度的考察

    台湾地区自古以来就是中国领土的一部分，其法律制度也多继承了中华法系的传统，以典权制度而言，其大体上与大陆地区相一致，仅由于台湾地区实行的是资本主义私有制度，而大陆是社会主义公有制，使得典权的标的略有不同。然而据资料显示，在中国台湾地区，办理典权的计数，1997年共2002件，1998年 16件，1999年431件，2000年29件，2001年1-5月份仅9件，呈现逐年下滑之趋势，且数量甚微，典权制度逐年消逝之命运昭然若揭；[8] 另外，反观大陆，社会生活中尽管还有典权存在，但大多数设定于土地改革之前，其势微的一个表现就是，《民法通则》里就根本没有规定典权制度，只能零星的透过最高人民法院针对典权的批复或解答之件数，从中明了典权现实存在依据及数量，惟查其案件亦数少量。[9]

    4、小结