开发商往往利用房屋预售合同签订后到办理完产权证前的时间差进行“一房二卖” （即签订两份房屋销售合同）。常见的一种做法是怂恿员工冒充购房人签订虚假的购房合同，办理抵押贷款，为开发商骗取银行贷款，以缓解其资金压力。22之后，虚假购房人再向开发商“退房”或对外转让所购商品房（在正式过户前）。如果不退房的话，则有可能出现两个购房者争夺一处房产的现象。同时，时间差的存在也预示了产权变动后再出现买卖合同效力瑕疵的概率相对会比较小。23目前常见的不动产登记方面的讼案主要集中在登记错误或登记机关违法登记，以及逾期未办理过户手续方面。这方面的典型案例，前者如中国农业银行惠阳市支行诉惠州市房产管理局颁发房屋所有权证纠纷案、24中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案，25后者如前面引注中提到的几个深圳宝安、罗湖法院审理的案件。名噪一时的深圳景洲大厦业主维权案则集开发商迟延交房和延期办证于一身。 26

　　可以看出，由于物权行为理论作用的发挥都有赖于登记，亦即只有登记之后才有适用的空间，因而无法根除上述现实买卖中的风险。不过并不能由此进行非此即彼的推论，认为合意加登记理论就能解决问题。由于后一理论也要依靠登记这一物权公示手段，因此对出卖人拒不过户、未经登记的房屋一房二卖等问题也就无能为力。

　　真正解决问题的方法可能需要一些实务上的智慧。对于问题一，简化产权过户手续，即使开发商不配合也可以直接过户到购房者名下，只要其已经付清房款，且有充足的证据证明。有消息称，广州市国土房管局正在进同规划、建设、质监、财税等部门协调，共同寻求解决业主购房后拿不到房产证的问题。27

　　对于问题二，则可以建立预售合同登记制度，将预售的合同号与房号等信息在登记部门登记，并及时进行公告，以使公众周知。比如北京市建委正准备颁布新规定，要求每一套开发商所出售的房子只能和一个合同文书的编号相对应，同时采取预售合同与登记的制度，通过互联网向公众免费提供房产是否被卖、被抵押等信息，以期最大限度地杜绝一房二卖、虚假抵押贷款等现象的发生。28

　　因此，对学理而言，应当注意从现实中汲取更多的经验和智慧，而不是仅仅从教科书的文本出发。道格拉斯·诺思非常精辟地指出：

　　“事实解释不了我们周围的世界；解释需要理论——不一定是自觉的、清晰的理论，然而得是理论。理论不能被证明是‘正确的’，理论只能用证据来驳倒。而用来解释我们周围世界许多现象的理论却是对立的。也不存在最后的验证，除一种解释外将其它一概排除。”29

　　在这里，他从功能上对事实与理论进行了界分：理论是用来解释世界的，因而会有许多种解释理论，它们彼此之间也许是相互对立的，但人们无法通过证明的方法确定哪一个理论是正确的（因而也就不存在“唯一正确”的解），而只能用事实充当证据来反驳理论。经济学理论如此，很大程度上，法学理论也是如此。

　　诚然，解释世界的理论可以有多种，但当解释的对象发生了时空转换，用以解释的理论也应随之更新。固守“理论”阵地，指摘现实与理论不符、断言一切实践做法都是错误的、粗糙的，必须按照理论彻底加以改造的态度，远不如转而将理论的热忱同现实的需要结合起来，为制度创新提供智力支持的做法来得明智。毕竟“理论一经掌握群众，也会变成物质力量”。30

　　注释：

　　1 参见何向东主编：《逻辑学教程》，高等教育出版社1999年版，第108页。

　　2 ［美］约翰·亨利·梅利曼著：《大陆法系（第二版）》，顾培东、禄正平译，李浩校，法律出版社2004年版，第1-2页。

　　3 ［美］艾伦·沃森著：《民法法系的演变及形成·英文原版序》，李静冰、姚新华译，中国政法大学出版社1992年版，第2页。需要指出的是，该书的书名原文是“The Making of The Civil Law”，直译应当是“民法的形成”，其中并没有体现出“法系”的意思。