南京市中低价商品房相关政策初探

　　保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。中低价商品房作为保障性住房的一种，是政府为解决房价快速增长、解决被拆迁群众住房难问题而实行的一项为民利民工程，也是政府调控市场的必要和有效措施。自2003年我市首个中低价商品房项目——栖霞区马群南湾营中低价商品房项目奠基开工，我市中低价商品房的建设拉开了序幕，与此同时，中低价商品房相关配套政策也不断完善。随之，2007年南京市政府批转市建委《关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知》（以下简称意见）更进一步对本市中低价商品房政策予以明确。笔者结合日常工作，对本市中低价商品房相关政策进行初探，敬请大家指正。

　　一、中低价商品房建设的基本原则及运作模式

　　《意见》明确指出，我市中低价商品房建设的总体原则是：“在满足拆迁需求的情况下保持适当规模，以达到平衡市场的目标”。在中低价商品房的建设中，应当始终坚持“政府调控、市场运作，科学规划、完善配套，分散建设与集中建设相结合”的原则，具体建设规模需结合全市住宅发展计划，在上一年度末，由市“三房工程”（ 经济适用住房、中低价商品房、廉租房）建设领导小组根据我市下一年度的城市建设计划及改造涉及的被拆迁困难家庭的需求、中低价商品房供应实施情况予以确定。中低价商品房建设以市场化运作为基本模式，按照市场规律办事，开发时执行普通商品房的建设程序和要求，但是通过控制土地价格、开发利润及管理费用等调控手段，使得中低价商品房可以按照限定的价格及时供应给我市被拆迁困难家庭。

　　二、中低价商品房的套型和建筑面积标准

　　为贯彻我市市委市政府提出的改善被拆迁居民居住条件的总体要求，满足人性化的住房需求，我市以江苏省制定的人均30平方米的小康住房标准为参考并综合我市住房实际，确定我市中低价商品房单套建设面积一般控制在60至90平方米之内的总原则，其具体划分标准为三类，具体来说，第一类：户型为一室半一厅，建设面积控制在60平方米左右；第二类：户型为两室半一厅，建设面积控制在75平方米左右；第三类：户型为三室一厅房型，建设面积控制在90平方米以内。其中，以75平方米左右的户型为主要套型，各类别房型的具体比例根据市场需求情况适时调整、设定。同时，中低价商品房规划方案设计除套型和面积标准外，其他各项指标均按普通商品房设计规范执行，与普通商品房无异。

　　三、中低价商品房申购条件的特殊性

　　考虑到中低价商品房的是供应给住房困难的被拆迁群众这一基本定位，按照《意见》的规定，如想要申购中低价商品房，必须同时具备四项条件，并经审核批准后方可购买中低价商品房。对申购人的具体要求为，第一：申购人在本市江南八区（玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、雨花台区和栖霞区）范围内，在本《意见》实施之后，按照市政府现行城市房屋拆迁管理办法被拆迁的；第二：申购人因拆迁所获的拆迁补偿款金额在三十万元（含本数）以下，并且未申购本市经济适用住房或是廉租房的；第三：申购人具有本市的常住户口；第四：除拆迁范围以外，在本市无其他住房（包括私房、承租的公房）。同时需要注意的是，购房申请被核准后，申购人必须在规定的期限内履行购房手续，逾期不履行相关手续的将被取消购房资格。

　　四、中低价商品房资格审核和价格管理

　　申购人按以下程序申请购买中低价商品房，首先，申购人向拆迁人或委托实施单位提出申购中低价商品房的申请，然后，拆迁实施单位负责对申购家庭的条件进行审核，各区房改办受市“三房工程”建设领导小组办公室的委托进行初审，随后，各区房改办将初审后的资料报市“三房工程”建设工作小组复审。由工作小组集中公示，公示时间不少于10天，最后，中低价商品房建设单位凭市“三房工程”建设工作小组开具的购房通知单负责销售。

　　中低价商品房销售价格由市相关部门按6%的开发利润率测算核算后确认，开发商的销售价必须经过市价格主管部门审核批准，同时销售均价不得超过价格主管部门批准的基准价格，在价格以外未经价格主管部门批准一律不得收取其他费用。中低价商品房必须销售给经过审核、持有购房通知书的申购户，否则不予办理产权证。

　　五、中低价商品房实行产权共有的规定

　　考虑到申购人在实际购房时出现的客观情况，《意见》从人性化角度出发，规定申购人在领取了《南京市中低价商品房购房通知书》，尚未与开发商签订买卖契约的阶段，可以按照“申请办理共有产权的申购户，共有产权人应为申购人在同一拆迁户籍内的直系亲属且拥有的共有产权份额不能超过50%”的规定申请办理产权共有。具体来说，首先，可享受共有产权的人员仅限于申购人的直系亲属（一般理解为祖父母、外祖父母、父母、子女、孙子女、外孙子女），其次，在原房产被拆迁时，该直系亲属的户籍应当与申购人在同一户籍内，再次，直系亲属所享有的共有产权份额不能超过房产的50%，而对于可享有共有产权的直系亲属的人数则没有限制。与此同时，在实践中为保护相关权利人的利益，有关部门要求申购人（一般为夫妻二人）办理声明公证，即申购人夫妻以声明书的形式确认，愿意所申购的中低价商品房与其直系亲属共有，同时直系亲属拥有的共有产权份额不能超过50%.

　　六、中低价商品房与经济适用住房的比较

　　虽同为保障性住房，但中低价商品房与经济适用住房相比，二者在以下方面存在明显的区别：

　　第一、中低价商品房的地位为完全之产权，而经济适用房则为附条件之有限产权，中低价商品房的购买人在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后即可上市交易，不受政府政策限制，而经济适用房即使取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后也必须要满五年并履行前置的相关程序后才能上市交易，其交易上市也受到政策的诸多限制；

　　第二、中低价商品房在上市交易时，无转让对象限制的特别规定，在政策层面不涉及任何政府或机构同等价格条件下优先购买的问题，转让方可自由转让给任何主体，而经济适用房在上市时，按照政策的规定，在同等价格条件下，市住房保障办公室享有优先购买的权利；

　　第三、中低价商品房上市交易完全自主，无任何前置确认或审批程序的限制，而经济适用房如欲交易，必须先行经过市住房保障办公室审核并出具《南京市经济适用住房（上市）确认书》后方可按照正常的交易模式操作，同时其在交易过程中的资金也必须全额托管在指定的机构账户；

　　第四、中低价商品房虽为保障性住房，但是在出售并缴纳相关税费后，所得收益完全归出售方所有，而经济适用房上市交易的，除按照规定缴纳相关税费外，出售方一般还需将超出原购买价部分的50％收益上交政府，已用于新的保障性住房的建设。

　　但是我们也要看到，与经济适用住房相同，政府不鼓励为牟利而过度买卖甚至是炒卖中低价商品房的行为，究其原因，中低价商品房毕竟为保障性住房，中低价商品房的开发初衷是为了稳定房价、完善住房供应、满足广大被拆迁群众改善居住条件的迫切需要。