新疆知名律师谈房产纠纷中转化为合同诈骗犯罪的特殊情况

  房产纠纷中的容易转化为合同诈骗犯罪行为
作者 孟子君律师


在房产纠纷中，一些民事纠纷，因为当事人处理不当，或者主观动机发生变化，就会转化为犯罪行为。主要是：
1，        在商品房买卖纠纷中，作为开发商，一房二卖，或者一房多卖的行为。
2，        在租赁房屋纠纷中，（1）一房二租的行为。（2）无权租赁行为
3，        在二手房买卖中：（1）一房二卖或一房多卖；（2）无权处分人擅自处分他人房产：a承租户私自出卖业主房产；b，第三人私自处分他人房产。
一，合同诈骗罪的定义：合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。
二、合同诈骗罪的立案标准：
根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的有关规定，以非法占有为目的。在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
      1．个人诈骗公私财物，数额在5000元至2万元以上的；
      2．单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有，数额在5万元至20万元以上的。
三、合同诈骗罪的量刑标准：
 刑法第224条规定：有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产： 
    (1)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
    (2)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
    (3)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
    (4)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
    (5)以其他方法骗取对方当事人财物的。
案例： 陈某，系房地产开发公司老总。2006年，在某市商业地段花费巨资购得一块土地后，在该土地上开发建设一栋高层商住楼。因为资金短缺，于是，开发商先与某建筑公司签订合同，要求建筑施工方垫资50%。在该楼盘主体建筑达到当地建设、房产主管部门办理预售许可的高度后，陈某即办理了商品房预售许可证等文件，并与一家代理销售公司，签订委托销售合同。合同签订后，中介公司开始对外做宣传，并准备预售该商品房。似乎一切看着都很顺利。然而，在2008年初，主体封顶后，建筑商已无力垫资，要求陈某支付工程款。而此时商品房期房销售还没有正式开始。于是，陈某开始向典当公司之类的单位或个人借高利贷，并用批准销售的商品房做抵押，办理预备登记。同时，代理销售公司开始销售房产，以开发商名义，与购房者签订商品房预售合同，收取30%-100%不等的购房款。在合同中承诺于2008年10月底之前，向购房者交付房屋。到2008年底，因为拖欠建筑商工程款，建筑商停工，所建高层商住楼中水、暖、电、气等配套设施，还没有完工。因为超过合同约定的交付日期，不少购房者纷纷依据合同约定，向法院提起民事诉讼，要求开发商退还购房款。在诉讼中，开发商恶意拖延诉讼，在初审败诉后，继续上诉；在判决生效后，采用拒不签收法律文书等方式，拖延执行。因此，购房者虽然赢了官司，却迟迟不能拿回自己的购房款。于是，购房者集体上访，相关部门一查，发现开发商委托销售的房产，大部分产权预备登记在典当行等单位或个人手中；如果这些高利贷借款人不配合，撤销房产预备登记，那么，购房人根本得不到房屋产权！细查后进一步发现，开发商存在一房多卖的行为。如将已经抵账给建筑商的房屋，先抵押给典当行后，又委托给代理商销售。于是，建设主管部门建议众多购房者报警处理。在公安机关立案后不久，检察院即以陈某涉嫌合同诈骗罪，批准逮捕。
此案例是典型的因为一房多卖而由民事纠纷，转化为合同诈骗刑事案件。下面，笔者就该案例的具体案情，结合前述法律和司法解释的规定，做一简单分析。
一、   在商品房买卖，包括商品房预售买卖中，不是所有的一房二卖行为，都构成合同诈骗犯罪。
如本案中，嫌疑人开发商知道自己先抵押房屋，借高利贷，再同时委托中介公司代理销售已经抵押房产的行为，属于一房二卖行为。但是，此时，开发商的行为还属于融资的民事行为。因为：（1）借款抵押的抵押权人-即高利贷放款人，并不想实际占有抵押房产，只是作为借款的一种担保手段；如果，开发商能够及时归还借款，该抵押行为可以撤销。（2）开发商在将已经抵押的房屋销售给购房者时，虽然存在隐瞒房产已经抵押的事实，但如果购房者能够取得合同约定的房屋产权，那么，此时，开发商的行为只是民事行为中的一般欺诈行为，还没有转化为诈骗犯罪行为。（3）在购房者得知所购房产存在瑕疵，不能取得产权预备登记，要求解除购房合同，退还购房款时，开发商如果能够及时退还购房者的房款，并依照合同约定承担违约责任，那么开发商还没有骗取购房者房款的主观恶意，购房者还不是受害人。
二、   反之，在购房者得知所购房产存在瑕疵，不能取得产权预备登记，要求解除购房合同，退还购房款时，开发商恶意拖延诉讼，占有购房款而拒不退还，其具有非法占有购房者购房款的主观故意就比较明显；此时，作为购房者，虽然与开发商签订了购房合同，缴纳了购房款，但既不能如约取得房屋产权，也不能及时收回购房款，并得到一定的经济补偿，此时，购房者就成为开发商刑事犯罪行为的受害人。
三、   在上述第二种情况下，开发商的行为符合合同诈骗罪的犯罪特征，即以非法占有购房者的购房款为目的，在签订、履行房买卖商品合同过程中，采取隐瞒所售房产已经卖出或者抵押售并办理预备产权登记的事实真相等欺骗手段，骗取购房者所交纳的购房款，数额较大的行为。按照合同诈骗的立案标准，开发商骗取的每一个购房者的购房款，数额都在20万元以上，累计诈骗数额在1000万元以上。依据《刑法》第224条之规定，属于数额特别巨大，对开发商依法需在十年以上量刑。
 孟子君律师执业机构 北京大成（乌鲁木齐）律师事务所