朱某诉郑某一房二卖案

发布日期：2011-09-06 作者：110网律师

朱某诉郑某一房二卖案
【案情】
原告：朱某
被告：郑某
被告：钟某
原告诉称，2006年5月×日，其与被告郑某订立购买深圳市罗湖区广天地名居×单元二手房（下称“涉案房产”）买卖合同，约定原告以支付首期款及还该房产剩余银行按揭款的方式履行支付房款义务，原告当日交付了首期房款7万元，随即入住涉案房产，但一直未办理过户登记手续。2009年11月，被告郑某通知原告，其已将涉案房产卖给被告钟某，并办理了过户登记手续。原告即诉至法院，要求宣告二被告的房地产买卖合同无效，并确认涉案房产归原告所有。
【审判】
法院审理查明，2006年5月×日，被告郑某向原告出具一份涉案房产的相关费用、室内财物清单，确认收到原告交来各项费用合计7万元，并向原告移交了与开发商的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、与银行的《个人购房抵押借款合同》等原始文件给原告保存，并向原告提供了偿还后续银行按揭款的银行卡及交纳每月水电等费用的银行账户。但原告未能向法庭提供与被告郑某签订过正式房地产买卖合同的证据。2009年10月×日，被告郑某与被告钟某签订《二手房买卖合同》，将涉案房产售予被告钟某，2009年12月×日，被告钟某取得涉案房产的《房地产证》，随后双方签署《交楼确认书》交付涉案房产。
法院认为，根据我国现行法律规定，房屋的所有权实行登记发证制度，房屋的所有权及所有权发生变更、转移，应当依法进行登记及变更权属的登记，非经登记不产生法律效力。原告未能提供证明被告钟某取得涉案房产过程中存在违法行为的证据，因此被告钟某作为善意第三人购买涉案房产，依法办理过户登记，取得《房地产证》，并已实际接收使用涉案房产，被告钟某对涉案房产的所有权应当受到法律保护。原告也不能提供其与被告郑某签订有房地产买卖合同的证据，且房产一直未过户登记至原告名下。因此，原告要求宣告二被告的房地产买卖合同无效及确认涉案房产归其所有的诉请缺乏事实和法律依据。法院遂判决驳回原告的诉讼请求。
【评析】
本案涉及目前我国房地产市场存在的“一房二卖”现象，许多消费者因缺乏对相关法律的认识，在购房时，未注意自身权益的保护而令自身权益受损。
房地产买卖合同是要式合同，买卖双方必须就房产的面积、价格、房款支付、房产交付等事项进行明确约定，并通过书面方式订立，我国房管部门已统一编制有相关房地产买卖合同范本。该合同是房地产交易中最重要的凭证，是确定买卖双方权利义务的依据，在办理过户登记时须提交房管部门备案，买卖双方一旦产生纠纷，该合同将成为法院判断双方责任的重要依据。
本案原告诉称，其与被告郑某就涉案房产签订了房地产买卖合同，但经法院查明，其所谓的“房地产买卖合同”，仅为一张涉案房产的相关费用、室内财物罗列及确认原告支付给被告郑某各项费用合计7万元的清单，此外，还有被告郑某向其移交的与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、与银行的《个人购房抵押借款合同》等原始文件，以及偿还后续银行按揭款的银行卡及交纳每月水电等费用的银行账户。以上均未符合房地产买卖合同成立的要件，不能证明原告与被告郑某房地产买卖合同关系的形成。因此原告称其与被告郑某订立房地产买卖合同的事实未能获得法院采信。
此外，我国法律规定，房地产权利以登记为准，房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依法进行登记，依法登记的房地产权利受法律保护。在办理过户登记之前，即使双方签订有房地产买卖合同，房地产所有权不能发生转移。
本案中，即使原告与被告郑某签订有房地产买卖合同，在未办理过户登记的情况下，虽然不影响双方房地产买卖合同的效力，但涉案房产所有权不能发生转移，原告基于房地产买卖合同对涉案房产的所有权仍不受法律保护。在涉案房产被售予善意第三人被告钟某并办理过户登记后，原告仍不能据其与被告郑某的房地产买卖合同对抗被告钟某要求返还涉案房产。在这种情况下，原告只能另循法律途径追究被告钟某的违约责任。
综上所述，原告要求宣告二被告的房地产买卖合同无效，并确认涉案房产归原告所有的诉请，均未能获得法院支持。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务