房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析(16)

发布日期：2011-11-12 作者：110网律师

16.房地产业营业税差额征税问题
　　问题：房地产企业购买旧房（办公房或在建项目）改造、建造后出售，是否按差额纳税？
　　《中华人民共和国营业税暂行条例》
　　第五条　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
　　（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
　　（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
　　（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
　　（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
　　（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
　　财税[2003]16号
　　（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
　　（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　　财税[2003]16号第二条第（七）项规定
　　单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税.
　　2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。　　
　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
　　财税[2003]16号第四条关于营业额减除项目凭证管理问题
　　营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
　　《暂行条例》第六条　纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。
　　《营业税暂行条例实施细则》条第十九条符合国务院税务主管部门有关规定的凭证，是指：
　　（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证
　　（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
　　（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
　　（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

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