代理词商品房买卖合同纠纷

发布日期：2011-12-26 作者：李斌祥律师

代理词
尊敬的审判长、审判员：
我们作为**房地产开发有限责任公司的代理人，现根据事实和法律发表代理意见如下：
一、本案原告（被反诉人）有重大的违约行为
其表现主要有三：
（一）迟延支付首付款。
根据原告提供的，经过双方质证认可的《商品房买卖合同》附件五，原告应当在2005年3月20日前，支付购房款667945元，但从庭审质证的证据可以看出，原告直到2005年7月15日，才陆续将上述购房款支付给被告。对此事实，原告代理人也是认可的。
（二）迟延提供银行贷款手续。
同样根据上述《商品房买卖合同》附件五，原告应当在2005年3月20日前，将办理银行贷款的全部有效资料提交购房贷款银行或该行指定的律师事务所。但根据银行出具的证据，该行直到2005年8月30日才接收原告的贷款申请。即便按照原告给被告信函，原告也承认，直到2005年7月18日，他才和银行办理了手续。
（三）拒不支付部分购房款。
根据《商品房买卖合同》附件五第2条，原告所购房屋总价款为2338088元。同时根据第3条，如果原告能在2005年3月20日之前支付了全部首付款，并如期提供了全部银行贷款手续，原告可以享受3%的优惠。否则，原告仍应按房屋总价，即2338088元支付购房款（第4条约定）。
如前所述，原告不仅迟延支付了首期购房款，且迟延提供了银行贷款手续，所以按照约定，原告已经丧失了享受3%优惠购房款的权利，因此应当按照房屋总价支付购房款。至于该款项的支付时间，按照《补充协议》第五条约定和行业惯例，原告应当在入住前，进行结算。但是直到现在，原告仍拒绝支付其不能享受的3%，即70143元优惠购房款。
对上述违约行为，原告的辩解是：按照《商品房买卖合同》第二十三条，本合同连同附件共计16页，附件五已经在16页之外，因此，附件五不属于合同组成部分；被告工作人员同意其迟延支付购房款，银行贷款手续提交也是按照被告工作人员要求进行的；《房地产买卖抵押贷款合同》附表证明，购房价为2267945元，而不是2338088元。
原告的上述辩解是没有依据的。首先，《商品房买卖合同》第六条和附件五关于房屋价款和支付方式的约定是互相引用的，附件五是合同的必要组成部分，双方应当严格执行合同中的相关条款和附件五的约定；其次，原告没有任何证据能够证明被告工作人员同意其迟延支付首付款。被告也没有参与原告的贷款申请，因为借款人是原告，被告仅是提供阶段性担保，在签订借款合同是才在该合同上签章。而且，原告的这些辩解也不符合被告订立《商品房买卖合同》的目的，因而也是不可能存在的；再次，《房地产买卖抵押贷款合同》附表中的购房价，不是约定的购房总价款，不意味着被告放弃优惠购房款。理由是：（1）该合同的目的是为了获得贷款，作为购房价款，是买卖双方之间的事情，本身是不需要银行参与的。附表中的购房价是银行放贷的参考，是银行对贷款风险度的考量，不是对房屋价款的约定；（2）银行发放贷款的依据是《商品房买卖合同》和被告给原告开出的首付款发票等资料。原告向银行提交的贷款资料，包括已经签订并已部分履行的《商品房买卖合同》和首付款发票等其它贷款资料。在银行根据这些资料，已经过复杂的内部审批程序，于2005年9月21日决定放款时，再因为原告无法享受优惠购房款而变更《商品房买卖合同》、发票等贷款资料，以及依据这些资料，再变更几方早已提交并签章、只是合同签订日期为空白的《房地产买卖抵押贷款合同》，有极大的困难，且势必造成贷款的进一步延期。为此，在银行发放贷款时，几方就没有再变更贷款资料，而由银行直接在《房地产买卖抵押贷款合同》上补签了2005年9月21日（这从该合同几个日期笔体的一致性上也可以看出）。因此，该合同附表上所称的购入价不是原被告双方对购房价的约定，更不是双方对《商品房买卖合同》价款的更改，而是对原告正常履行合同情况下，应当支付价款数额的引用；（3）该合同的购入价是在合同签章页之后的一页附表中记载，没有双方签章。这进一步说明，该内容仅仅是一个参考，不是合同条款，更不是双方对合同房屋总价款的约定。
二、被告拒绝交房，不是违约，而是为维护自身合法权益，依法行使后履行抗辩权
根据《合同法》第67条规定，负有先履行合同义务的当事人，没有履行合同或履行合同有瑕疵，负有后履行合同义务的当事人有权拒绝对方的履行要求。本案原告不仅拒绝承担迟延付款的违约责任，而且还拒绝支付其不能享受的优惠购房款，违反了法律规定和《补充协议》第五条先结算后入住的约定，因此被告才按照约定，按照法律，行使抗辩权，拒绝向其交付房屋。因此，被告迟延交房，是依法行使权力的行为，不构成违约。
至于被告在2007年9月30日交房，只能说明被告到此时不再继续行使抗辩权，并不能说明被告不享有此权力，更不能说明被告承认自己违约。不再继续行使权力不等于不享有权利，也不等于此前行使的权力非法，更不等于放弃了此前的权利。应当说，由于被告至今还不支付70143元购房款，并拒绝承担违约责任，他至今也没有纠正其违约，被告的抗辩权一直没有消灭，被告完全有权利继续拒绝交房。被告于2007年9月30日交房，正是对原告的照顾。
三、原告的违约行为给自己带来了利益，但却给被告造成了重大损失，依法依理，原告均应当承担责任
购房合同约定由原告先行支付部分购房款，先进行银行贷款，就是被告为了解决资金周转困难，取得期限利益，否则被告就无需进行商品房预售，更无需进行优惠售房。但是，原告在3月20日至10月31日这么短的期限内，就迟延履行义务达4个月之久，相比较而言，其违约程度之深可想而知。
而且，由于原告的违约，使被告丧失了部分期限利益，使被告通过预售房、优惠售房早日获得资金，解决资金周转困难的目的不能实现。而原告却因其违约行为，获得了期限利益。据估算，除了迟延支付款项，原告获得资金利益外，还因其迟延提供银行贷款手续4个月，获得少交4个月贷款利息就在4万余元。
在这种情况下，如果被告利益得不到保障，原告不受到法律惩处，还继续享受优惠购房待遇，从公平角度讲，也是有失公允的。

根据以上事实和法律，我们认为，本案的本质是原告违约，且拒绝支付部分购房款，被告因此行使了抗辩权。依法原告的诉讼请求不仅不应当得到法律支持，而且原告还应当为其违约行为承担相应的法律责任。为维护法律尊严，维护社会诚信与公平，维护被告的合法权益，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，支持被告的反诉请求。
原告（反诉人）代理人：

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