商品房买卖中办理房屋权属证书不能的责任

商品房买卖中办理房屋权属证书不能的责任
    ――《商品房买卖合同解释》第十九条适用要点
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    宜昌湖北三峡律师事务所寇志中律师
    i.[法律法规]：
    1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
    2.《城市房地产开发经营管理条例》
    第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
    。
    3.《中华人民共和国合同法》
    第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
    因不可抗力致使不能实现合同目的；
    在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
    当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
    法律规定的其他情形法。
    第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
    4、二○○四年七月二十日修订的《城市商品房预售管理办法》
    第十二条由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
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    ii.宜昌房地产律师寇志中深层导读：
    本条解释主要解决的问题是“商品房买卖合同中对产权证办证不能，可以解除合同”的原则性规定。
    本条与第十八条是不一样的，上条是由于开发商的原因，买受人未能取得房屋权属证书，此条是无法办理，致使买受人的购房目的无法实现，符合合同法法定解除合同的情形，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本文从实务操作上尽可能对相关术语作出解答，以给广大购房人以实务指导，给开发商亦是风险提示。
    一、办理房屋权属证书的期限有多长？
    1、约定期限：当事人可以在购房合同中明确约定办理房屋所有权登记的期限。以及办证权利义务，以及违约责任。
    2、法定期限：未有约定的则适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限：
    （1）、预售的，自房屋交付使用之日起90日内；
    （2）、现售的，自合同订立之日起90日内。
    二、什么是办证不能？
    办证不能或称无法办证，就是本条司法解释中所界定的在约定的期限或者法定期限内没有办理产权登记的，再超过一定的期限，仍然‘无法办理房屋所有权登记’的即是办证不能。