“凶宅”买卖被撤销

发布日期：2012-08-17 作者：张付杰律师

张付杰律师：“凶宅”买卖被撤销
房屋交易中所说的“凶宅”一般是指曾经里面有人横死（非正常死亡）过的房屋。此类房屋在使用价值上并无衰减，居住功能依据存在，然因为社会传统的影响，在消费者心理上往往产生很强恐惧感，因而在价值上会降低。张付杰律师按：房屋交易双方应当如实告知房屋的真实情况，不得存在重大事实隐瞒、欺诈等情形，否则将会存在被法院判决撤销的风险。
【基本案情】
2010年12月27日，曾先生通过房产中介与范先生夫妇签订了《房屋买卖合同》和办理相关手续的《协议书》，约定曾先生向范先生购买位于浦东新区的一处房产，总交易款91万元。
2011年2月16日，该房屋产权经核准登记于曾先生夫妇名下。曾先生原本想等租住的房子租约到期后，稍微装修一下搬入新买的房屋居住，可买房一年后经邻居好心提醒，方知购买的房屋内曾发生过恶性凶杀案件。
经核实，2010年7月23日，孙某曾在租借的该房屋内与其母、弟弟发生矛盾，并残忍杀害两人。为此，今年4月，曾先生向法院提起诉讼，要求退房。
【案件争议】
买到“凶宅”，购房者可否要求退房？
【法庭审理】
法庭上，原告认为，被告明知其所有的房屋已成凶宅，具有重大瑕疵，却故意隐瞒房屋内发生过凶杀案件的事实，诱使自己购买该房屋。现在自己的孩子未满1周岁，在知道该房屋曾发生过凶案后，全家人不敢入住，因此起诉至法院要求退房。
被告则辩称，原告从看房到购房历时长达一年多，且一直在涉案房屋的同一个小区里租房居住，其理应知道所购买的这套房屋内死过人，而且房屋交易符合国家规定。
【法院判决】
法院经审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋内如发生过凶杀案件，房屋虽然在实物形态上没有受损，但因人们普遍对凶杀案件存在恐惧心理，会造成房屋价值的贬损，且购房者的生活质量会因此受到影响。
本案中，被告明知房屋内曾经发生过凶案，但未举证证明在出售前已告知对方，其行为有违诚实信用原则，因此原告要求撤销双方的房屋买卖合同、要求被告返还购房款91万元，符合法律规定，予以支持。
不过，鉴于曾先生购房前的租住房在涉案房屋所在小区内，其在购房前未全面了解涉案房屋的相关信息，对本案纠纷也存在过错，故应与范先生共同承担因撤销合同造成的损失及本案的案件受理费。
【律师分析】
有人，甚至一些法律从业者也认为，“凶宅”是一种迷信的说法，不符合客观事实的。若房屋的实体并无瑕疵，不影响房屋的居住功能，不应轻易判决撤销房屋买卖合同。否则就变成了人死了，房屋也就随人一起死掉了，这不利于市场交易和物尽其用的原则。
然，本律师在办案过程中注意到以下两点：
1、人们对在住宅内发生非正常死亡的事件感到忌讳，是一种客观存在的普遍现象。“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，不是封建迷信，而是一种善良无害的习俗。卖主隐瞒房内有人自杀死亡这事事实，有违法律规定的公序良俗原则。根据《民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”法律规定的“社会公共利益”及“社会公德”在地位和作用上相当于公序良俗。　　
2、上家未告知“凶宅”情况，有违诚实信用原则
《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。对于影响合同是否订立和履行的重大事件，卖主有告知义务，如果刻意隐瞒，则构成了欺诈。“凶宅”因其给人们带来的心理上的消极影响和精神痛苦，致使其在市场价值上存在一定的贬值，在实现交换价值上具有一定的难度。事先未告知“凶宅”信息，有违诚实信用原则，构成《合同法》意义上的欺诈。
【判决提醒】
房屋内如发生过凶杀案件,尽管该房屋在实物形态上没有受损,但因人们普遍对凶杀事件的恐惧心理及对曾经发生过凶杀案件房屋的忌讳心态,房屋的价值会贬损,购房者的生活质量也会因此受到影响。因此，房屋交易过程中，应当遵循诚实信用的原则。

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